Deudas por partida matriz, partida global, planes de pagos y asunción de deuda por parte del adquirente.

Con el fin de brindar una herramienta de interpretación clara de la normativa vigente y acordar un tratamiento uniforme de los distintos escenarios a los que el escribano debe dar respuesta en el ejercicio de su función, se pone a disposición de los colegas las pautas consensuadas con la AGIP, elaboradas por la Comisión de Enlace del Colegio.

El Código Fiscal vigente en su artículo 98 impone, como principio general y rector, a todos los escribanos intervinientes en acto de constitución, transmisión, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, que la deuda informada por Alumbrado Barrido y Limpieza sea abonada en su totalidad.

Este principio general presenta limitadas excepciones que se analizan a continuación.

CASO 1. Escritura de afectación a Propiedad Horizontal.

Al someter el inmueble a Propiedad Horizontal se debe cancelar la totalidad de la deuda informada en el certificado, EXCEPTO que exista un plan de facilidades de pago, solicitado en forma previa al otorgamiento y los pagos del acogimiento se encuentren al día. En este caso no resulta obligatorio cancelar la deuda informada y el escribano deberá dejar constancia en la escritura de afectación a Propiedad Horizontal de la existencia del plan y su vigencia.

CASO 2. Partida dividida

Si la partida matriz ha sido dividida, el escribano interviniente debe solicitar el certificado por la partida correspondiente a la unidad a transferir. Muchas veces en este certificado se sigue informando la deuda correspondiente a la partida matriz (suelen ser avalúos por incorporación de mejoras). En este caso el escribano debe retener y cancelar la totalidad de la deuda por la unidad funcional y/o complementaria efectivamente transferida. Con relación a la deuda de la Partida Matriz se establece como EXCEPCIÓN al pago total, el caso en que exista un plan de facilidades de pago vigente acordado por el Consorcio y que surja del texto de la escritura el reconocimiento del mismo por parte del adquirente. En este caso el plan de facilidades tiene que haber sido suscripto luego del otorgamiento del Reglamento de Copropiedad y Administración, ya que surge del articulado que el acogimiento fue realizado por el Consorcio de Copropietarios.

CASO 3 – Partida NO dividida pero ya sometida a Propiedad Horizontal, plan de facilidades realizado por el administrador sobre deuda corriente.

Utilizando el mismo criterio expuesto precedentemente, es criterio de Inspección del Protocolos del Colegio de Escribanos y sostenido por el Colegio de Escribanos que en un edificio en donde aún no se produjo la división de partida y que presente deuda corriente (no avalúo) si el acogimiento al plan de facilidades de pago lo realiza el Administrador del Consorcio de Copropietarios, se puede aplicar el mismo criterio establecido en el caso anterior (caso 2). Es decir, en este caso cuando se transfiere una unidad funcional o complementaria, se debe solicitar el certificado por la partida matriz y aplicando la solución prevista en el caso 2, es decir con relación a la deuda que pudiera registrar la Partida Matriz se establece como EXCEPCIÓN al pago total, el caso en que exista un plan de facilidades de pago vigente acordado por el Consorcio y surja del texto de la escritura el reconocimiento del mismo por parte del adquirente. En este caso el plan de facilidades ha sido suscripto luego del otorgamiento del Reglamento de Copropiedad y Administración, ya que surge del articulado que el acogimiento fue realizado por el Consorcio de Copropietarios.

Se recomienda al escribano en los casos 2 y 3, es decir siempre que se escrituren unidades funcionales en donde aún no se produjo la apertura de la partida que carguen mediante OBSEVACIONES (lupa) el F3 la totalidad de los adquirentes de cada unidad con datos fiscales y porcentajes adquiridos. Además debe enviarse, al finalizar la vigencia del certificado, la lista de todas las unidades escrituradas con ese certificado informando el número de UF- Apellido y Nombre del adquirente, CUIT/L, unidad funcional y/o complementarias, fecha de escritura

CASO 4. Venta de parte indivisa de unidad funcional o complementaria destinado a cochera y/o baulera. Partida global.

Cuando estemos ante la parte indivisa de una Unidad Funcional y/o Complementaria con destino a cochera y/o baulera, al otorgarse el acto de constitución, transmisión, modificación o cesión de derechos reales sobre la unidad el escribano debe solicitar el certificado por la partida global. Si surge deuda por la partida, el Código Fiscal prevé que se liquide y abone el proporcional correspondiente a la parte efectivamente transferida. Es importante destacar que este proceso debe realizado en forma manual en AGIP y actualmente los sistemas presentan alguna dificultad sobre su implementación.

En estos casos el escribano podrá utilizar un mismo certificado para autorizar las escrituras de dos o más partes indivisas de la misma partida, siempre que las escrituras se realicen dentro de la vigencia del certificado, debiendo indicar para cada caso en la solapa de observaciones el/los porcentual/es escriturado/s en cada caso individualizando el/los nombre/s y la/s CUIT de/los titular/es. Además debe enviarse, al finalizar la vigencia del certificado, la lista de todas las partes indivisas escrituradas con ese certificado informando: parte indivisa en relación al total, apellido y nombre del adquirente, CUIT/L, porcentual, número de escritura, fecha y folio.

RECORDATORIOS IMPORTANTES:

 Vigencia de los certificados: La interpretación armónica del Artículo 99 del Código Fiscal y las normativas emitidas por AGIP nos permite concluir que el certificado como tal tiene una vigencia máxima de 30 días desde la fecha de su expedición, pero la deuda informada en el certificado rige para el mes calendario en que se haya emitido la constancia de deuda. Por ello se recomienda a los escribanos que actualicen la deuda y situación de la partida si entre la fecha de expedición del certificado y la fecha de firma se ha cambiado de mes calendario (vr gr certificado del 28/3/2019 y escritura del 3/4/2019).

Pago de la retención en tiempo y forma: Recuerden los colegas que el Código Fiscal Art. 98 TO 2018 dispone que las sumas retenidas deben ingresarse dentro de los diez (10) días corridos del mes siguiente al de su celebración y deben ser suficientes para extinguir totalmente las obligaciones al tiempo de su pago. De ahí la importancia de abonar en tiempo y forma las retenciones practicadas por deudas de ABL, Avalúos y Planes de Pago. Por problemas operativos de AGIP hemos detectado ciertas demoras en los sistemas en las imputaciones de estos pagos, situación que puede generar inconvenientes posteriores al pago para su liberación.

Además es muy importante que el escribano verifique si surge del certificado la leyenda “Obligaciones Pendientes por Servicios Especiales”, “Cercas y Aceras”, “Residuos Áridos”, “Residuos Húmedos” o cualquier otra leyenda de obligaciones pendientes que se implemente en el futuro, y solicitar el informe de deuda correspondiente en la AGIP para su retención y pago. También deberá proceder a la retención y pago de la deuda por Contribución de Mejoras que es informada en el mismo certificado.

Notificación de Cambios de titularidad (F3). Recuerden también los colegas la importancia de cargar en tiempo y forma en la base de datos de AGIP las nuevas titularidades provenientes de las escrituras otorgadas bajo la vigencia de un certificado. Al realizar la carga de los titulares en el aplicativo debe verificarse minuciosamente los datos a ingresar, ya que los mismos impactan directamente en la base de datos de AGIP.  Es responsabilidad del escribano la carga correcta de los datos. El ingreso de datos erróneos puede provocar perjuicio al fisco y en los casos en que se detecte errores reiterados se aplicarán sanciones.

Errores en la titularidad. Es obligación del escribano comunicar a la AGIP, cualquier error en la titularidad para su corrección. El procedimiento para que pueda realizarse la modificación es enviar un correo electrónico a erroresf1f3@agip con el número de trámite, el error detectado y el dato correcto.

DEUDAS POR AVALÚO

Las deudas liquidadas en concepto de diferencias de avalúo que corresponden a períodos ya devengados con anterioridad con vencimiento posterior a la escrituración.  No se acepta, bajo ningún concepto, la atribución de la deuda al comprador y por lo tanto debe cancelarse en el momento de la escrituración independientemente del vencimiento de la misma. El escribano, como agente de retención, tiene la obligación de retener al vendedor el importe adeudado y efectuar la cancelación correspondiente