Sumario elaborado por la Esc. Angélica Vitale
Autos: M., Y. S. c. C. B., G. E. s/ordinario
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial – Sala B
Fecha: 26/10/2021

Contrato de compraventa. Corretaje inmobiliario. Culpa. Imprudencia. Negligencia. Obligaciones de dar sumas de dinero. Responsabilidad profesional.

Este fallo analiza la actividad no desarrollada por la intermediaria en la operación en la que interviene, ya que la considera con responsabilidad agravada por los perjuicios producidos porque su carácter de “corredora” matriculada la obligaba a una mayor diligencia. 

En forma terminante desestima la pretensión de cobro de comisión por la forma culpable e imprudente de su obrar. La culpabilidad de la intermediaria, actora en esta acción, consistió en que no verificó la titularidad de dominio que correspondía a quienes pretendían ser los vendedores en el caso, ya que la sucesión del padre de los mismos no estaba aún en condiciones.

La sentencia de grado rechaza la demanda y le impone las costas, ya que entiende que el fracaso de la operación de compraventa se debió a la falta de representación de los vendedores, circunstancia que la intermediaria no había registrado en debida forma, a tal punto que la reserva efectuada le fue devuelta al potencial comprador.

Y si bien se comprueba que la operación finalmente queda realizada, esta circunstancia se debe al actuar de las partes, no de la intermediaria.

La actora apela esta sentencia y en cámara se afirma que el contrato de corretaje tiene como condición que debe existir una relación de causalidad entre la conclusión del acto concretando la operación y la actividad desarrollada. 

Explica que si bien su actividad inicial pudo generar un derecho a la comisión, perdió ese derecho, ya que el contrato “se anula […] por incapacidad o falta de representación de cualquiera de las partes, o por otra circunstancia que haya sido conocida por el corredor”. Y tal como el Dr. Lorenzetti lo sostiene, “no se debe la comisión cuando el contrato se anula por […] falta de representación de cualquiera de las partes, ya que una de las obligaciones que tiene el corredor es la de comprobar la capacidad y representación de los que actúan en el contrato que se encuentra en el ámbito del corretaje”.

El camarista que emite su voto interpreta que es mayor la responsabilidad como agente por la confianza que se le ha depositado (art. 1725 CCyC). Esto es sostenido porque su conducta profesional entra dentro de la responsabilidad agravada, ya que no controló la validez del poder especial porque el poderdante había fallecido. 

En definitiva, incumplió con los deberes que el art. 1347 CCyC le impone. La camarista opinante propone rechazar el recurso y confirmar la sentencia.

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Opción al celebrar la convención matrimonial – Sumario elaborado por la Esc. Angélica Vitale.

La Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, Sala II, en fallo de fecha 8 de julio de 2021, replantea el tema del asesoramiento profesional respecto al régimen de separación de bienes, porque considera esencial que las partes conozcan las ventajas e inconvenientes del mismo.

En el análisis, se advierte que la ley exige la escritura pública, no sólo por lo que significa como documento auténtico y por su conservación, sino por la importancia del asesoramiento profesional.

El fallo se expresa sobre la labor notarial: “(…) 1. Asesoramiento. 2. Confección del documento. 3. Dación de fe. 4. Conservación del protocolo y expedición de copias” y remite a Bueres quien expresa que “el escribano no es un simple confeccionador de documentos, sino que debe ilustrar a las partes acerca de los alcances del negocio, de su conveniencia, inconveniencia, etc.”.

El caso que comentamos, que dio lugar a la sentencia, queda comprendido en este último supuesto. La actora concurrió a la escribanía del profesional demandado y suscribió una escritura de cambio de régimen, optando por el de separación. También, suscribieron un acuerdo privado por medio del cual establecieron el detalle de lo acordado y certificaron sus firmas.

Concluye (como lo señala el Esc. Julio Caparelli en su nota al fallo) …”que, si bien es correcto entender que la tarea notarial no puede reducirse a la mera confección de documentos, sino que también debe brindar un consejo jurídico eficaz, ese deber de responder como profesional frente al reclamo indemnizatorio cesa cuando el supuesto daño ocasionado resulta de la culpa de una o de ambas partes otorgantes o de un tercero, jugando en el caso un eximente de responsabilidad…”. Por estas razones, no hace lugar a la demanda contra el escribano.

Este fallo es recurrido ante la Cámara que analiza los deberes propios del notario, la autonomía de la voluntad y sus límites, el daño y la relación causal. En este análisis, se refiere ampliamente a los deberes propios del notario para llegar a la conclusión que se le atribuye responsabilidad civil por haber incumplido con el deber de asesoramiento que tenía a su cargo. Sostiene que el asesoramiento no está ligado directamente a la confección del documento, con los recaudos que la ley establece en orden a la validez del mismo. Dice la sentencia, citando a Bueres, que “la doctrina y las numerosas conclusiones obtenidas en convenciones y congresos, coinciden en que el escribano no puede limitarse a dar forma a los actos pasados ante su registro, sino que debe ilustrar a las partes acerca de los alcances del negocio, de su conveniencia, inconveniencia, etc.”. 

La responsabilidad directa, obviamente, fue la del marido, pero el escribano no fue totalmente ajeno al daño. De ahí que, en otros expedientes, la actora procuró la modificación de lo acordado. En este expediente se sostiene que, si el escribano hubiese prestado su asesoramiento observando la desproporción injustificada en el reparto, no habría tenido que recurrir a la justicia.

Esta sentencia constituye un llamado de atención en el desempeño profesional para los escribanos, ya que subraya la importancia del asesoramiento notarial en su campo específico. 

En ese sentido, puede advertirse que si bien el asesoramiento de un escribano puede ser suficiente, en algunos casos, puede ser recomendable advertir al cliente sobre la necesidad del asesoramiento de otros profesionales, tanto en lo económico como en lo jurídico, para que el interesado pueda obrar sabiendo lo que firma y lo que asume. Sólo así cumple adecuadamente con su función.

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