Entrelíneas N°63
Newsletter al notariadoAbril, 2024
El crédito hipotecario y la libre elección del escribano para las escrituras de compraventa
Acciones del Colegio con asociaciones bancarias y difusión a la comunidad para garantizar el derecho a la libre elección del profesional que concreta la escritura de compraventa, cuando la operación se realiza con un crédito hipotecario. Qué dicen las leyes.
La incipiente vuelta del crédito hipotecario promueve el ingreso de nuevos actores en la cadena inmobiliaria gracias a los nuevos préstamos. Pero, paralelamente a este ciclo virtuoso, vuelve otro fenómeno propio de las épocas de furor hipotecario: el escribano de la nómina del banco realiza las dos escrituras: la de la hipoteca y la de la compraventa.
Ante este nuevo escenario, el Consejo Directivo inició una campaña dirigida a varios frentes: hacia la comunidad para recordarle sus derechos y la importancia de que sean respetados; hacia las entidades bancarias para reiterarles la necesidad de que los bancos respeten las leyes que resguardan al consumidor y la competencia profesional.
Concientización a la sociedad
Una de las primeras medidas adoptadas, fue la difusión -a través de las redes sociales y programas periodísticos- de información clara y directa sobre la importancia de la libre elección del escribano y los derechos de los requirentes para recurrir a su escribano de confianza, o a quien le hayan referido para la escritura de transmisión de dominio.
En ese sentido se publicó un posteo en redes con gran alcance a la comunidad y que, como efecto de rebote, generó notas de interés periodístico en los principales portales y radios.
Asimismo, se elaboró un folleto digital y en papel, destinado al público en general y, especialmente, a entidades bancarias.
Reuniones con asociaciones
Como se anticipó previamente, a la difusión mediática y de redes, se le sumaron reuniones clave con las asociaciones de bancos durante el mes de marzo.
La primera fue con ADEBA (Asociación de Bancos Argentinos), en donde el presidente Jorge De Bártolo y la secretaria Beatriz Álvarez dialogaron con el gerente general Francisco Gismondi y los coordinadores de comisiones Andrés Valls y Soledad Barrera.
La segunda, en la que también participó el vicepresidente del Colegio, Esteban Urresti, fue con ABA (Asociación de Bancos de la Argentina), que representa a los bancos de capital internacional, en la que se reunieron con su presidente, Claudio Cesario.
En ambas reuniones, los representantes del CD trasladaron las inquietudes de la institución y de los colegas de la Ciudad que se vieron impedidos de efectuar las escrituras traslativas de dominio, cuando la operación implicaba un crédito hipotecario. En ese sentido, desde el Colegio se insistió en la necesidad de una mayor concientización a los bancos que estas entidades representan de respetar los fundamentos de la Ley 25.093 que establece claramente en su artículo 1º:
“En el acto de la firma de las escrituras traslativas de dominio, las entidades financieras comprendidas en la Ley 21.526, deberán respetar la designación de los profesionales que las partes han acordado en el boleto de compraventa, observando las disposiciones de las leyes sobre defensa del consumidor y defensa de la competencia”.
El impacto del crédito en la actividad
La ley 25.093 es de 1993 y se aprobó en un contexto donde se concretaban un promedio de 40 mil hipotecas al año. A modo de ejemplo, en 1997, las operaciones con hipotecas duplicaron el total de compraventas registradas en 2020.
Los últimos informes estadísticos del Colegio sostienen que en los últimos 6 meses se han registrado alrededor de mil hipotecas por mes, un salto importante si se lo compara con el largo período 2019-2024, en el que el promedio era 150 operaciones con crédito al mes.
Con el crecimiento actual de las escrituras impulsado por el crédito, es fundamental que el notariado respalde el derecho a la libre elección del escribano, para mayor transparencia, agilidad de las operaciones y, también, para la garantía de la libre competencia.
“Remarcamos que es necesario el trabajo articulado entre escribanos profesionales, porque es un derecho la elección de ese escribano que nos asesoró antes, que es de consulta de la familia, que lo recomendó un amigo”, reflexionó la secretaria Beatriz Álvarez.
“Nos acostumbramos a trabajar con requirentes que ahorraron su dinero, pero ahora estamos en una época donde mucha gente tendrá la primera experiencia notarial, por eso debemos ser empáticos, brindar seguridad y celeridad y, sobre todo, poder trabajar articuladamente con colegas, respetando honorarios y las necesidades de estos nuevos clientes”, remarcó el presidente De Bártolo.
Por qué trabajar en conjunto
Cuando una persona compra un inmueble a través de un crédito bancario, el escribano de la escritura de la hipoteca es designado por la entidad financiera. Para la escritura de compraventa, el comprador tiene derecho a elegir el profesional, ya sea porque lo conoce de antes, tiene referencias, lo asesoró en las instancias previas, etc.
“No es un dato menor para tiempos en los que debemos tener la máxima información disponible y sostener nuestros derechos de usuarios y consumidores. El rol del escribano es clave en el asesoramiento previo para una operación para que ese crédito sea seguro”, insistió el presidente.
Sin embargo, en la mayoría de los casos, las entidades bancarias omiten mencionar ese derecho, a la vez que promueven que la operación quede en manos del mismo escribano de la nómina del banco que efectivizó la hipoteca. Esta omisión vulnera no sólo el derecho del consumidor y el de la competencia leal, sino que ocasiona, en muchos casos, demoras en el flujo de la actividad que podrían evitarse si no operara una concentración de la actividad en los colegas de las nóminas bancarias.
Por ello, en las sucesivas reuniones, las autoridades reiteraron algunos de los supuestos de la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor: “los usuarios tienen derecho, entre otras cosas, a recibir información veraz y adecuada para tomar decisiones libres e informadas. La imposición de un escribano, sin respetar el acuerdo previo entre comprador y vendedor vulnera este derecho”.
En ese sentido y con el objeto de garantizar que la intervención notarial sea efectiva para la comunidad y también para el colectivo de escribanos, el Colegio busca por medio de estas acciones que todos los escribanos sostengan y resguarden estos derechos.
Antecedentes importantes
Asimismo, en un informe presentado a las entidades bancarias enfatizaron: “Así fue considerado por la Subsecretaría de Defensa del Consumidor, en 2005, la que a través del dictado de una medida cautelar, ordenó cesar la práctica y abrió sumarios por posible violación a los derechos de los consumidores contra algunas entidades bancarias (Banco Río de la Plata S.A. y del Banco de Galicia y Buenos Aires S.A.) denunciadas por el Colegio de Escribanos por infringir la Ley 25.093 al restringir la libre elección de escribano en créditos hipotecarios.
El Colegio firmó un convenio de colaboración con la Secretaría de Innovación, Ciencia y Tecnología de la Nación que permitirá incorporar servicios notariales a la app Mi Argentina.
El día 9 de abril, el Colegio de Escribanos firmó un convenio con la Secretaría de Innovación, Ciencia y Tecnología de la Nación a través del cual se acordó vincular las credenciales de escribanos a la aplicación Mi Argentina.
De esta manera, nuestro Colegio se convirtió en la primera institución notarial del país en sellar un acuerdo de esta índole que permite dar un paso más en la digitalización de la función.
Para la firma estuvieron presentes por el CECBA, el presidente Jorge De Bártolo, la secretaria Magdalena Tato y el tesorero Ramiro Gutiérrez De Lío, mientras que por el organismo nacional, lo hizo su titular el secretario Darío Genua.
El convenio abre además una instancia de consulta permanente con la Secretaría, en un contexto donde se presentarán cambios en el documento nacional de identidad y la consecuente identidad digital a futuro. El titular de la cartera se puso a disposición del Colegio para trabajar en conjunto en estos avances y en lo que sea oportuno para la profesión.
Tras la firma y en el cierre de la celebración por el 159° aniversario de la fundación del Colegio -en donde se brindó una conferencia sobre Inteligencia Artificial aplicada a la función notarial- el escribano De Bártolo destacó una vez el compromiso de estar siempre en la vanguardia tecnológica que permita nuevos desafíos al notariado porteño.
El especialista en nuevas tecnologías Patricio O´Gorman brindó una conferencia -organizada con motivo de la celebración del 159° aniversario del Colegio- sobre el alcance de la inteligencia artificial en la labor notarial. Por qué entiende que puede haber más beneficios que peligros en el uso de la tecnología.
La celebración del 159° aniversario puso el foco en el futuro de la profesión. Con un salón Posadas prácticamente colmado, se brindó la conferencia "Escribanos ante la Inteligencia Artificial: amenaza vs. oportunidad", a cargo del especialista en nuevas tecnologías Patricio O´Gorman.
Nos encontramos transitando momentos de grandes transformaciones tecnológicas que impactan sobre las profesiones, en los que la IA ya no es solo una posibilidad del futuro, sino una realidad actual que impacta en todas las áreas de nuestra sociedad, incluido el ejercicio notarial. Frente a este panorama, surgió un interrogante fundamental: ¿es la IA una amenaza para la profesión o, por el contrario, una herramienta que puede potenciar nuestro trabajo y abrir nuevas oportunidades?
Durante la conferencia, el expositor precisó varias ideas y conceptos sobre la actualidad tecnológica, las plataformas y programas, los cuales están acelerando notoriamente el desenvolvimiento de los negocios que impactan en la profesión.
En ese encuadre, O’Gorman hizo especial referencia al ecosistema profesional en el que se maneja el notariado, el que no siempre se adecua a la aceleración e inmediatez del mundo digital, ya que muchos procesos son híbridos y obligan a otros tiempos. “Hay que impulsar una digitalización entre esos actores para que ese ecosistema fluya de otra manera”, sostuvo.
También se refirió al concepto de tokenización con Blockchain como gran soporte del negocio digital, en el sentido de un registro público-privado on line “que no tiene dueño, pero muchos validadores”. O´Gorman destacó las empresas que recurren a la profesión notarial como clave de este proceso tecnologizador, porque consideran al escribano como un aliado en el resguardo de mayor seguridad de una operación.
Quién es Patricio O´Gorman
Patricio O´Gorman es Director de negocios digitales y Máster en Business Administration por la Universidad Di Tella. Trabaja las nuevas tecnologías para transformar y acelerar negocios.
Escribió en 2024 el libro “Las plataformas nos invaden” y antes, en 2018, publicó “Silicon Valley versus Hollywood”, un detallado repaso del conflicto entre el mundo de la tecnología y la industria de los medios y, en 2012, “Diginomics”, acerca del impacto de la tecnología en los negocios.
Es profesor en las universidades de Palermo, UADE y de San Andrés.
Entrevista
Entre Líneas dialogó con el disertante luego de la charla.
¿Hay más oportunidades que amenazas para la función notarial en este contexto de avance de la Inteligencia Artificial?
-Es complejo hablar de amenaza u oportunidad cuando hablamos de tecnologías, porque siempre suele ser un arma de doble filo. Es decir, toda tecnología que se ha lanzado desde el inicio de los tiempos tuvo esa doble connotación, la buena y la mala utilización. En este caso, la inteligencia artificial además trae una complejidad adicional, que es que no afecta a los menos capacitados, sino que afecta principalmente a quienes realizan tareas profesionales.
Hay que analizar cada caso y cada profesión de manera detallada, entendiendo casos de uso particulares para ver cómo puedo potenciar lo que yo hago y acelerarlo. Y, por otro lado, evitar los riesgos que me plantea esta tecnología, por ejemplo, que crece exponencialmente el riesgo de suplantación de identidad, ya sea vía video, vía voz o vía imágenes ficticias. Entonces, digo, plantea, existen los dos escenarios como siempre.
¿Qué tecnologías pueden ser amigables con la profesión?
Uno siempre ha hecho trámites con el escribano: autorizaciones para viajar, compraventa de inmuebles. Entonces para mí es como una eminencia, siempre fue como alguien que viene y es el único que puede hacer que las cosas pasen o no pasen. Si el escribano se levanta y dice no están dadas las condiciones para firmar, no están dadas y no se hace el trámite. Entonces, primero eso de ser garante de una operación, de dar fe, de asegurarse que estén todos los elementos presentes, es algo importantísimo. ¿Cómo se mezcla eso con el mundo de la tecnología de hoy? Creo que es el desafío real. ¿Puede hacer todo más rápido y más eficiente el escribano con la tecnología?
El escribano no actúa, en general, a nombre propio y con todos los elementos de juicio a su disposición. Es decir, interactúa con una serie de participantes de un ecosistema, ya sea fuentes de información o misma información que le proveen requirentes, que tiene que actuar sobre los mismos e interactuar con otras entidades. Entonces, el poder de acelerar y de usar la tecnología para ser más eficiente, va a depender de las posibilidades que le otorguen este resto de los jugadores del ecosistema al escribano. Entonces, ahí creo que hay una limitante importante y un llamado también a la digitalización sistémica. Y no digo que todos los escribanos se vuelvan expertos en IA, no va a hacer que todo sea más eficiente. Necesitamos que todos los registros se digitalicen, que todas las fuentes de información se digitalicen, que para que el escribano pueda acceder a las fuentes de información, éstas se digitalicen, que para que el escribano pueda acceder a los mismos y ser más eficiente en algunas de sus actuaciones.
La tecnología supone que todo es mucho más rápido y los usuarios incorporan la idea de que los servicios deben ir a una velocidad similar.
¿Cómo se maneja esa ansiedad cuando las gestiones notariales suponen lidiar con otras barreras burocráticas?
Estamos todos mal acostumbrados: los servicios digitales, las plataformas en general, nos mal acostumbraron a que todo es ya. Antes tenía que esperar para ver un video nuevo, ahora en las plataformas tengo todos los episodios para verlos de una. YouTube nos enseñó que todo está disponible online y que podemos ver cualquier cosa. Entra fuerte el concepto de inmediatez, ¿por qué no va a aplicar a un trámite burocrático? Acá, el escribano también tiene que ser más claro explicando las distintas facetas de su labor, de manera que el requirente entienda todo lo que está pasando por detrás y que no es automático.
Hay unas cuestiones que por ahí sí son automáticas o automatizables, pero otras que no. Y que lo está haciendo, está tardando y hay plazos, porque esos plazos tienen dos efectos importantes. Primero, asegurarme de conseguir la información correcta que me sirva para garantizar el acto. Y que el acto esté garantizado me permite tener un resultado confiable.
La verdad es que eso puede ser contraproducente a la hora de sufrir efectos adversos por haber hecho algo rápido y mal hecho, digamos, sin la intervención del escribano. Entonces, es un arma de doble filo. Hay mucho de evangelizar, el que se puede acelerar y que se está haciendo lo posible, y que depende de terceros, no se puede, o hay ciertas reglas que hay que cuidar y que depende de terceros, no se puede, o hay ciertas reglas que hay que cuidar para que el acto pueda ser perfeccionado.
Los colegas disponen en la web del Colegio de información útil y actualizada para la gestión de certificados municipales. Otra herramienta permite subir y compartir reglamentos de propiedad horizontal para facilitar trabajo interprofesional. Una sección que llegó para quedarse y que aporta tips para solucionar trámites preescriturarios y maximizar tiempos en la gestión notarial
Consulta de Certificados Municipales
La web del Colegio tiene una novedad de suma utilidad para los colegas en sus trámites preescriturarios. En la sección Valores, la División Web del Departamento de Comunicaciones diseñó una herramienta para facilitar la consulta y actualización de datos municipales. Debido a que las modalidades y plazos de tramitación son heterogéneos, se ha intentado cubrir la mayor parte de la información requerida.
¿Cuál es el esquema innovador? “Que los propios colegas promoverán un trabajo colaborativo aportando datos claves para esas gestiones, permitiendo ganar tiempo y evitar contactos y solicitudes que muchas veces no tienen respuesta”, entienden desde el Departamento.
Qué información se puede obtener
Los datos del municipio seleccionado se muestran en formato de ficha. Se incluye información relevante, como:
Teléfono
Contacto
Plazos de tramitación
Páginas web o correos electrónicos
Detalles sobre trámite vía web y vinculación con ARBA
Herramienta de trabajo colaborativo
La secretaria Magdalena Tato comentó a Entre Líneas que “la idea es aportar buena información, actualizada y que genere facilidades en el trabajo nuestro cuando pedimos un certificado de otra jurisdicción. Es muy fácil de comentar y aportar ese dato y sabemos que un colega piensa en su par para hacer un mejor trabajo”.
Al hacer clic en el botón “¿Hay información para actualizar? ¡Avísanos acá!”, se desplegará un formulario dentro de la ficha.
De esta manera se notifica de manera automática al Colegio, para que pueda actualizar la información.
Generación de PDF
En la misma sección, también se pensó en obtener un documento que contenga toda la información recolectada. En ese sentido, el botón “Generar PDF de la tabla completa”, permite descargar un documento que contiene la tabla completa de los datos en el que se incluye la fecha de generación.
Base de datos de notas de transcripción obligatorias de reglamentos de PH
Este desarrollo web tiene como objetivo agilizar y organizar el acceso a la información sobre reglamentos de propiedad horizontal. Se trata de un proyecto colaborativo, en el que cada escribano puede consultar la base existente y también contribuir con nuevas notas para enriquecerla.
Cómo se realiza la consulta de datos
Desde la sección de consulta de la app, los usuarios pueden buscar información ingresando uno o más criterios: jurisdicción, matrícula, escribano que autorizó el reglamento o palabras clave dentro de las notas.
La escribana Tato comentó que “está activa también la base de datos de notas de transcripción obligatorias de reglamentos, que llevan mucho tiempo administrativo y ahora con un solo clic ya van a poder tener el texto de la escritura. De esta manera, entre todos, colaboramos para que nuestro trabajo administrativo sea más rápido, ágil y eficiente. De a poco iremos construyendo una gran base colaborativa que será de mucha utilidad y de permanente consulta”.
Qué es el trabajo colaborativo
La definición más certera acerca del trabajo colaborativo indica que es una modalidad de trabajo en la que un grupo de personas se une para alcanzar un objetivo común. Se caracteriza por la cooperación, la interacción y el intercambio de ideas, conocimientos y experiencias. Básicamente aporta innovación, trabajo interdisciplinario, mejora del ambiente profesional y aumento de la productividad.