Entrelíneas N°66
Newsletter al notariadoAgosto, 2025
Hipotecas divisibles:
el rol de los escribanos en el nuevo escenario
El Colegio de Escribanos de la Ciudad trabajó codo a codo con el RPI para la publicación de la normativa a fin de garantizar calidad jurídica a los boletos de compraventa. Las claves de los decretos, disposiciones e instrucciones de trabajo. En paralelo, continúan las gestiones por elección del escribano en operaciones con crédito
El Gobierno nacional reglamentó en el mes de julio una serie de medidas clave para modernizar el mercado inmobiliario argentino, fomentar la construcción y facilitar el acceso al crédito. Se trata de la Resolución Conjunta 2/2025, firmada por los Ministerios de Economía y de Justicia, que reglamenta el Decreto 1017/2024. La norma introduce cambios significativos al instrumentar las hipotecas divisibles,la registración de boletos de compraventa y la implementación de un régimen claro para hipotecar el derecho real de superficie.
Según explicaron fuentes oficiales, estas herramientas buscan reactivar el crédito hipotecario, proteger a los compradores de viviendas en pozo, darles acceso al crédito a estos compradores y mejorar la transparencia de los proyectos inmobiliarios.
El comprador, protagonista: créditos más accesibles y reglas claras
Para Bernardo Mihura de Estrada, director del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) de la Capital Federal dependiente del Ministerio de Justicia de la Nación, la clave está en el cambio de paradigma: “El DNU 1017/2024 puso en la mesa distintas opciones para financiar obras nuevas, pero pensando directamente en el comprador, no en el desarrollador. Ahora el adquirente puede elegir el proyecto que más le guste y financiarlo con el banco que mejores condiciones le ofrezca. Ya no depende de lo que le imponga el vendedor”.
Esta posibilidad representa un giro importante. Antes, quien compraba una propiedad en construcción solo podía financiarse a través del desarrollador. Con esta normativa, el comprador puede tomar un crédito bancario con una garantía real sobre una unidad futura, gracias a la figura de la hipoteca divisible y el registro de boletos de compraventa, lo que facilita el ingreso de más actores financieros al sistema.
Hipotecas divisibles: una herramienta moderna con historia
La posibilidad de dividir una hipoteca para asignarla a cada unidad de un edificio se inspira en un modelo que ya usó el Banco Hipotecario Nacional en la década del ’60 (Ley 18.307), adaptado al nuevo Código Civil y Comercial.
De este modo, un desarrollador puede constituir una hipoteca general sobre el terreno o el proyecto completo, y luego —cuando se dividen las unidades— dividir la hipoteca, asignando el saldo correspondiente a cada comprador, que pasa a ser el deudor individual frente al banco.
Registro de boletos: seguridad jurídica para operaciones “en pozo”
Otra innovación clave es la anotación registral de los boletos de compraventa, una herramienta que protege al comprador que aún no tiene título de propiedad pero ya pagó parte del precio por una unidad. El nuevo régimen permite inscribir estos boletos en el Registro de la Propiedad Inmueble o en entidades privadas autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV).
“El Código Civil y Comercial ya convalidaba por medio del en el Artículo 1170 la posibilidad de inscribir los boletos de compraventa. Lo que prevé esta reglamentación es que para inscribir boletos de comprobantes de unidades proyectadas, primero hay que registrar en el Registro de la Propiedad Inmueble el “alta del proyecto” y luego de ello, el desarrollador podrá inscribir sus boletos en cualquier registro habilitado para esa gestión, es decir el propio Registro de la Propiedad Inmueble o aquellos registros que, en un futuro, se creen en la órbita de la Comisión Nacional de Valores”, explicó Mihura de Estrada. Y agregó: “También hay que destacar que se valoró el rol del escribano, tanto en la redacción del boleto, como en la certificación, el control de legalidad y su registración. Agradecemos el aporte y la visión del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires porque fue clave en este trabajo conjunto”.
Antes de inscribir un boleto, el desarrollador deberá registrar el “proyecto de edificio” en el RPI, con los proyectos de planos, preaprobaciones, documentación técnica y compromiso de afectación a propiedad horizontal. Esto evita que se “venda aire” o se comercialicen proyectos o unidades inviables. Esta instancia es muy importante y el control de legalidad y viabilidad que se debe hacer en ese momento. No estamos dispuestos a convalidar, mediante la inscripción, proyectos que no tengan ningún viso de seriedad”
Además, se establece que la inscripción de estos boletos tendrá una caducidad a los 5 años si no se renueva antes, para evitar que el sistema se eternice sin escrituración, afectando la seguridad jurídica.
Estos boletos así registrados pueden ser objeto de prendas o garantías reales para posibilitar el acceso al crédito y la financiación del saldo de precio.
El boleto y la escritura: los dos
Por su parte, Sonia Lukaszewicz, asesora jurídico-notarial del Colegio, explicó en una nota publicada en La Nación cómo funcionará en la práctica el sistema:
- El desarrollador obtiene el plano aprobado por el Gobierno de la Ciudad.
- Con ese plano, hace una escritura de afectación ante escribano público.
- Esa escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble.
- A partir de entonces, los boletos de compraventa y sus cesiones pueden registrarse oficialmente.
“Esto evitaría que se comercialicen dos veces la misma unidad o que la gente desconozca las características de lo que está comprando, porque ahora se va a poder ver un plano registrado de lo que se va a comprar“, aclaró la escribana.
Es importante aclarar que este proceso no reemplaza la escritura traslativa de dominio, que seguirá siendo necesaria una vez terminada la obra y afectada a propiedad horizontal. Sin embargo, le otorga al comprador un respaldo registral de su boleto: “Podés cederlo, podés pedir un crédito personal porque está registrado, y sobre todo evitás que vendan una unidad que no existe en plano”, dijo Lukasewicz, quien también explicó los alcances de la normativa en el streaming Ladrillo.
Hipoteca sobre el derecho de superficie: otra vía para facilitar el acceso al suelo
La normativa también reglamenta la hipoteca sobre el derecho real de superficie, una figura que permite construir en un terreno o parte de él sin ser su propietario, y usar ese derecho a construir como garantía hipotecaria.
“La novedad incorporada por el Decreto y su reglamentación es que al terminarse la construcción por parte del superficiario, la indemnización debida por el nudo propietario al superficiario podrá consistir en la transmisión del dominio pleno y perfecto sobre las unidades construidas por el superficiario. Esto puede ser clave para diferentes tipos de proyectos y en especial para aquellos en donde el que aporte el terreno sea el estado”, señala Mihura de Estrada, quien considera que esta herramienta será útil tanto para proyectos públicos como privados.
Ciclo de capacitación sobre hipoteca divisible
En el día de ayer miércoles se brindó -en el salón Posadas- la charla “Registración de boletos y su vinculación con la hipoteca divisible. Hipoteca sobre derecho de superficie, distintos supuestos”, a cargo de los escribanos Bernardo Mihura de Estrada, Sonia Lukaszewicz y Federico Leyría, que contó previamente con la colaboración de los escribanos Santiago Reibestein y Mariela Eyras, del Instituto de Derecho Notarial.
La misma otorgó puntos válidos para el cumplimiento de los artículos 38 y 39 de la Ley 404.
Conclusiones
“Se buscaron herramientas para terminar con el déficit habitacional que desde hace décadas tiene la República Argentina. Se trató de encontrar un equilibrio entre seguridad jurídica y viabilidad operativa. El desafío fue generar reglas claras, evitar abusos, pero sin volver impracticable el sistema porque el objetivo final es facilitar el acceso a la vivienda y promover líneas de financiamiento para ello”, concluyó Mihura de Estrada.
📌 En resumen
- Se reglamentan las hipotecas divisibles para facilitar créditos sobre propiedades aún no subdivididas.
- Se habilita el registro formal de boletos de compraventa, lo que protege al comprador, le da más seguridad jurídica y le da una herramienta que le sirve para financiarse con los bancos.
- Se regula la posibilidad de hipotecar el derecho de superficie, abriendo la puerta a nuevos esquemas de acceso al suelo.
- El comprador pasa a tener un rol central, pudiendo elegir el mejor proyecto y el banco con mejores condiciones.
El proceso cuenta con estrictos controles registrales y notariales, y se busca que la persona tenga en la etapa final la escritura inscripta como instrumento público seguro.
Más gestiones por créditos hipotecarios
En paralelo, a estas gestiones para promover el financiamiento de la vivienda, las autoridades del Colegio continuaron reuniéndose con referentes de los distintos bancos a fin de concientizar sobre el derecho a la libre elección del escribano para las operaciones de compraventa cuando se instrumentan a través de un crédito hipotecario.
En esta oportunidad, las tratativas fueron con el Banco Nación, oportunidad en la que el presidente Jorge De Bártolo y la secretaria Magdalena Tato hablaron con la directora de Asuntos Notariales, Delia Zanicchelli y directores de la entidad.
Luego fue con el Banco Ciudad: el presidente Jorge De Bártolo y la secretaria Beatriz Álvarez se reunieron con el director de la entidad, Gastón Rossi.
Y en las últimas semanas, se entrevistaron con el director de Relaciones Institucionales del BBVA, Hernán Carboni, y con el Gerente de Asuntos Públicos, Gonzalo Vronkistinos.
Otro de los frentes de trabajo fueron los medios. El Colegio se hizo presente con una nota de opinión del escribano De Bártolo en la última edición de la Revista Bank (la más importante del sector financiero), titulada “Elegir al escribano en operaciones con crédito hipotecario: un derecho que garantiza transparencia y confianza”.
De este modo, y a través de una agenda activa del CECBA se posiciona el rol del escribano en todos los ámbitos clave para la búsqueda de la vivienda propia.
Preocupación creciente: el riesgo de ser imputados por testamentos
Autoridades del CECBA se reunieron con la cúpula de la Asociación de Fiscales y Funcionarios del Ministerio Público Fiscal de la Nación para plantearles la necesidad de rever las presunciones que llevaron a una serie de imputaciones recibidas por colegas a raíz de autorizaciones de testamentos.
En los últimos tiempos, se ha incrementado significativamente la cantidad de denuncias contra escribanos, especialmente en casos vinculados a testamentos impugnados por posibles herederos descontentos. Lo alarmante es que muchos de estos casos no se limitan a simples observaciones, sino que los notarios son directamente citados a declaración indagatoria, considerándolos imputados en procesos penales.
Ante esta situación, el presidente Jorge De Bártolo, la secretaria Magdalena Tato y la prosecretaria Ana Stern recibieron en nuestra sede a autoridades de la Asociación de Fiscales y Funcionarios del Ministerio Público Fiscal de la Nación, representados por el fiscal de la Cámara Penal de la Capital Federal, Ricardo Sáenz; la vicepresidenta 1° de la AFFUN, Susana Pernas; su tesorero, Alejandro Martí Garro; y el fiscal ante la Cámara de Apelaciones porteña, Mauricio Viera, para plantear su preocupación y explicar el rol notarial en estos actos. Según expresó la escribana Stern, “cuando una persona decide otorgar un testamento, lo hace justamente para modificar el curso sucesorio que la ley impondría en ausencia de voluntad expresa. Lo hará o resultará aplicable dentro de su porción disponible pero inevitablemente, ello generará que alguien se vea afectado ya que de no existir testamento, habría heredado. De allí la impugnación sistemática”, explicó.
“La capacidad para testar se presume”, recalcó la prosecretaria del CECBA, recordando que incluso una persona internada en un geriátrico o neuropsiquiátrico puede estar en plenas facultades al momento de otorgar el acto. En la reunión, además subrayaron que normalmente ningún escribano pondría en riesgo su carrera y prestigio autorizando un testamento, sin estar convencido de la lucidez del testador. Sin embargo, los cuestionamientos suelen presuponer dolo o mala fe por parte del profesional.
Durante el encuentro con los fiscales, se puso de relieve la paradoja: mientras la opinión pública discutía los riesgos del testamento ológrafo en el caso Sarlo, los testamentos por escritura pública, que garantizan claridad y seguridad jurídica, son cada vez más cuestionados judicialmente. Esto ha llevado a que muchos escribanos eviten intervenir en este tipo de actos por temor a ser imputados.
En el diálogo de Entre Líneas con la escribana Stern, se destacó:
–¿Qué puntos centrales plantearon en esa reunión?
Primero, que siempre que hay un testamento, habrá alguien que se sienta “perjudicado” en relación con lo que hubiera recibido si no existiera ese acto. A veces se trata de familiares que no son herederos forzosos, o incluso del propio fisco, en caso de sucesión vacante. Eso genera un escenario habitual de impugnaciones, muchas veces alegando que el testador no estaba en pleno uso de su capacidad o que su voluntad fue captada.
–¿Cómo explicaron la postura profesional del escribano ante esa situación?
Les recordamos que el testamento es un acto personalísimo, y que el escribano tiene como función garantizar su validez formal. No decidimos el contenido, no somos beneficiarios y no autorizamos un acto si no tenemos plena convicción de que la persona está en condiciones de expresar su voluntad. Ser escribano no es fácil, sostener esa responsabilidad pública tampoco lo es. ¿Por qué alguien arriesgaría su trayectoria por un acto que, además, suele generar honorarios bajos?
Los escribanos propusieron avanzar en mesas de trabajo conjuntas, capacitaciones y espacios de diálogo entre la justicia y el notariado. También destacaron que el Colegio ofrece asesoramiento a la justicia a través del Departamento de Asuntos Legales, muchas veces ignorado por quienes impulsan las causas.
–¿Hay otras acciones proyectadas del Colegio hacia adentro de la matrícula?
Queremos reforzar la capacitación interna. Si bien se dictan habitualmente cursos sobre testamentos, la idea es sugerir estrategias que permitan dejar mejor documentada la voluntad del testador, sin que eso implique una carga formal excesiva. Por ejemplo, registrar con más detalle los motivos personales que llevaron al testador a decidir su última voluntad como lo hizo. No es obligatorio, pero ayuda a esclarecer su intención ante eventuales impugnaciones.
– Hay un aumento de imputaciones, pero finalmente no hay condenas a la actuación profesional de los colegas. ¿Qué nos dice esto?
Que no estamos fallando. Las imputaciones muy rara vez terminan en condena. Pero el daño ya está hecho: colegas que sufren años de procesos penales, costos altísimos y un desgaste emocional enorme. Nuestra función social como escribanos es dar seguridad jurídica. No podemos permitir que, por miedo a ser imputados, se deje de cumplir ese rol.
Por último, las autoridades del CECBA subrayaron a los fiscales el valor social del testamento notarial: no sólo por su forma clara y precisa, sino por la confianza que brinda a la voluntad del testador. “Nos enfrentamos a una situación que, si no se revierte, puede dejar sin respaldo jurídico a un acto fundamental de la vida civil. Y lo más paradójico: en un país que ya de por sí tiene escasa cultura testamentaria.”
Llega un nuevo dispositivo papel para la tarea profesional del escribano en la rúbrica de libros. Busca más eficiencia y operatividad.
En el marco del compromiso permanente del Colegio por mejorar los procesos registrales y facilitar la tarea profesional, se implementó una nueva oblea autoadhesiva para la rúbrica de libros. Esta modificación representa un avance operativo en términos de practicidad, seguridad y eficiencia, sin modificar el costo ni el diseño de impresión ya conocido por los colegas.
✔️ Una mejora pensada desde la práctica
La iniciativa surgió a partir de una necesidad concreta observada en la práctica cotidiana: simplificar el procedimiento de rúbrica, eliminando la dependencia de insumos adicionales como la cola vinílica y reduciendo el tiempo destinado a la aplicación de la oblea. Durante varios meses, se trabajó en conjunto con proveedores especializados para desarrollar un material que respondiera a los requisitos técnicos y legales necesarios, y que, al mismo tiempo, fuera fácil de aplicar en entornos reales de trabajo.
👍 El aval de la IGJ
Según adelantó la secretaria del Colegio, Magdalena Tato, “la Inspección General de Justicia -que a su vez compra sus fojas- aguarda el resultado de nuestro trabajo de investigación en relación con el pegamento, para asegurar su calidad. Ya está evaluando si en las próximas compras utiliza la misma innovación que nosotros”.
🔎 Seguridad y confiabilidad
La nueva oblea mantiene los estándares de seguridad vigentes e incorpora troquelados verticales y horizontales. Estos cortes controlados están diseñados específicamente para dificultar cualquier intento de remoción, ya que la oblea se rompe al intentar despegarla una vez aplicada. Esto refuerza su carácter inviolable, brindando una capa adicional de resguardo para los documentos rubricados.
🧲 Adherencia garantizada
Durante la etapa de desarrollo, se realizaron pruebas exhaustivas en distintos tipos de encuadernación y materiales de cubierta. Como resultado, se logró una formulación con alto poder de pegado, que garantiza una fijación duradera. No obstante, como todo adhesivo, requiere un breve tiempo de secado y una presión manual firme para asegurar una correcta adherencia.
🕒 Mayor agilidad para el profesional
El mayor valor de esta nueva modalidad es el ahorro de tiempo y la simplificación de recursos: “se elimina un paso innecesario, se gana en limpieza, prolijidad y se mejora la experiencia de aplicación, porque la cola vinílica blanca tiene otros tiempos de secado. Se trata de una solución concreta que apunta a profesionalizar aún más la tarea notarial, evitando contratiempos en la preparación del libro y optimizando tiempos en la atención al público”, remarcó la escribana Tato.
El CECBA y el Banco Macro firmaron un convenio a través del cual los colegas pueden acceder a beneficios exclusivos de la línea Selecta, con un paquete de productos 100% bonificado. Esta ventaja aplica tanto para clientes actuales como para quienes decidan convertirse en nuevos clientes de la entidad.
El Colegio y el Banco Macro acaban de firmar un convenio que fortalece los lazos y que apunta a otorgar beneficios a los matriculados de la demarcación. Con la concreción de este acuerdo, el Banco Macro ofrece una experiencia diferencial para los profesionales del CECBA a través de su servicio Macro Selecta. Con este paquete, los escribanos podrán acceder a soluciones financieras, beneficios premium y un nivel de atención especialmente diseñado para la actividad profesional como para recreación.
Atención exclusiva, soluciones a medida
La propuesta incluye un ejecutivo personal asignado y canales digitales directos para resolver consultas sin demoras. Además, los colegiados acceden al 100% de bonificación en el servicio Macro Selecta.
Herramientas financieras que acompañan el día a día
Entre los beneficios se destacan:
- Cuentas corrientes en pesos y en dólares, tarjetas de crédito y débito de alta gama.
- Financiación con tasas preferenciales y productos adaptados al ejercicio profesional.
- Soluciones para sus cobros: QR, link de pago, terminales bonificadas por 12 meses y más.
Inversiones con respaldo y asesoramiento
Un equipo especializado asesora de forma personalizada en la administración de inversiones, desde plazos fijos hasta fondos comunes o bonos, diseñando carteras, según el perfil de riesgo de cada escribano.
Quienes adhieran a Macro Selecta también pueden disfrutar de:
- Acceso a Salas VIP en aeropuertos, Fast Pass y días de estacionamiento sin cargo.
- Programa de beneficios en gastronomía, indumentaria, combustible, delivery y tecnología.
- Viajes con condiciones especiales a través de acuerdos con Almundo y Hoteles Boutique.
La gerenta de sucursal, Daniela Lavazza, adelantó: “Estamos gustosos de recibir consultas e inquietudes porque queremos que el Macro sea el banco de los escribanos de la Ciudad. Creemos que esta línea Selecta es un perfil enfocado en las necesidades de los profesionales del notariado y será un placer estar en línea con todo lo que nuestro banco ya viene trabajando con el Colegio”.
Accedé a la propuesta acá
Se pueden comunicar al 11 5466 3582 o por mail a danielalavazza@macro.com.ar