Compraventa

La compraventa es el contrato por el cual una persona (“vendedor”) se obliga a transferir la propiedad de una cosa a otra (“comprador”) por un precio en dinero.

Preguntas frecuentes:

¿Quién elige al escribano?

El comprador elige el escribano que intervendrá en la firma de la escritura pública de compraventa. Si es primera compra, es decir, si el inmueble es a estrenar, o si el comprador queda adeudando más del 20% del precio, es el vendedor quien elige al escribano.

Si un banco o un tercero le presta dinero al comprador para adquirir el inmueble y este lo hipoteca como garantía de la deuda, es el banco o el tercero quienes eligen al escribano de la hipoteca, y el comprador elige el escribano de la compraventa (así lo dispone el art. 1 de la Ley 25093).

¿Dónde se firma la escritura?

La escritura se firma en el lugar que las partes acuerden o, en su defecto, el lugar donde debe efectuarse el pago.

¿Cómo se paga el precio?

El precio puede abonarse por cualquier medio de pago: efectivo, cheque, transferencia bancaria o depósito en cuenta. Pero ha de tenerse en cuenta lo siguiente:

 – Si es por transferencia bancaria, deberá verificarse la acreditación de los fondos en la cuenta del vendedor a los fines de otorgar el recibo de pago.

 – En caso de abonarse el precio con cheque, debe tenerse en cuenta que el mismo consiste en una orden de pago, motivo por el cual, posteriormente, deberá otorgarse una escritura de recibo.

¿En qué moneda se paga el precio?

El precio se paga en la moneda pactada por las partes (pesos, dólares, euros u otros). La moneda elegida por las partes debe figurar en el texto de la escritura. Si el precio se abona en moneda extranjera, el escribano dejará constancia en la escritura de su equivalente en moneda nacional de acuerdo con la cotización de la moneda elegida tipo vendedor al cierre del día hábil anterior a la escritura en el Banco de la Nación Argentina (www.bna.com.ar). El monto resultante es el que se utiliza para determinar los impuestos que corresponda pagar.

¿Cuáles son los gastos de la escritura y quién los paga?

El vendedor abona todos los gastos relacionados con la verificación de su título y del estado de dominio y deudas del mismo (certificados del registro de la propiedad inmueble, certificados administrativos, estudio de títulos), liberacion de impuestos (planillas y liquidaciones) y el derecho de escritura, entre otros conceptos.

El comprador abona todos los gastos correspondientes a la obtención de su título de propiedad (fojas notariales y su elaboración, tasa de inscripción, diligencia de inscripción, minutas, legalización del documento cuando correspondiere, entre otros) y los honorarios profesionales del escribano.  

No obstante lo explicado, se debe recordar también que las partes pueden convenir que uno solo de ellos asuma todos los gastos.

¿Qué documentación debe entregar el vendedor al escribano?

– Copia de su documento nacional de identidad y constancia de CUIL o CUIT de los propietarios, cónyuge o convivientes, de corresponder.

– Título de propiedad original.

– Última boleta paga del impuesto municipal, Rentas y Aysa.

– Estado parcelario (si el inmueble está ubicado en la Provincia de Buenos Aires)

Si el inmueble está en propiedad horizontal:

– Liquidación de expensas y datos del administrador del consorcio de propietarios.

– Copia del reglamento. 

– Últimas boletas de servicios (teléfono, gas, luz). 

(Si el inmueble está ubicado en una demarcación diferente a Ciudad de Buenos Aires, el escribano lo asesorará con relación a los demás requisitos a presentar).

Si el precio es superior a $1.500.000:

– Certificado de oferta a la transferencia de inmuebles (COTI)

Si corresponde:

– Certificado de no retención en el impuesto a la transferencia de inmuebles.

– Cualquier otra documentación que el escribano considere necesaria de acuerdo a la índole del negocio. 

El vendedor además debe completar la planilla de datos personales. 

¿Qué documentación debe brindar el comprador?

Copia de su documento nacional de identidad y CUIL o CUIT.

Debe completar la planilla de datos personales. Las partes deberán informar si son personas expuestas políticamente y/o sujetos obligados de la Unidad de Información Financiera.

Debe justificar el origen de los fondos con los que adquiere el inmueble; según el valor, deberá aportar más o menos documentación.

Debe informar al escribano sus necesidades particulares (por ejemplo: afectar al régimen de protección de la vivienda familiar o requerir que el inmueble sea un bien propio).

¿Cuando se entrega la posesión del inmueble vendido?

Normalmente, el vendedor entrega el inmueble el día de la escritura. No obstante, podrá solicitarle al comprador, con anticipación, quedarse en el inmueble unos días para facilitar su mudanza; en ese caso, se convertirá en tenedor del inmueble.

¿Cuáles son las obligaciones del escribano?

El escribano debe recaudar el impuesto de sellos y el impuesto a la transferencia de inmuebles o a las ganancias, según corresponda, y entregarlos al fisco de la Ciudad, de la Provincia o Nacional.

También debe recaudar para el fisco las tasas municipales e impuestos inmobiliarios que adeude el vendedor y abonarlos.

Respecto de las expensas y los servicios, el escribano no es agente de retención, pero suele colaborar con las partes para que el comprador reciba el inmueble libre de deudas.

Dentro de los 45 días de autorizada la escritura, el escribano debe ingresarla en el registro de la propiedad inmueble para su inscripción. El registro demora un promedio de 60 días para realizar este trámite.

¿Qué impuestos están involucrados en las escrituras de compraventa?

Las escrituras están gravadas a nivel local y a nivel nacional.

Si el inmueble está ubicado en la Ciudad de Buenos Aires están gravadas por el impuesto de sellos, con una alícuota, hoy, del 3,6% sobre el precio, valor inmobiliario de referencia o valuación fiscal, el que fuere mayor. Si el comprador adquiere su única propiedad en la Ciudad de Buenos Aires y la va a destinar a vivienda familiar de ocupación permanente hay una exención para este impuesto hasta $3.500.000; por ende, el impuesto se abona por la diferencia. En todos los casos, la obligación es mitad a cargo del vendedor y mitad a cargo del comprador. En el caso de la exención, el vendedor sigue la suerte de su comprador.

Si el inmueble está ubicado en la Provincia de Buenos Aires, las escrituras están gravadas por el impuesto de sellos, con una alícuota del 2% sobre el precio o valuacion fiscal al acto. Hay exenciones, pero en todos los casos la obligación es mitad a cargo del vendedor y mitad a cargo del comprador.

En lo que respecta a impuestos de tipo nacional, el vendedor está gravado por el impuesto a la transferencia de inmuebles, con una alícuota es del 1,5%, o por el impuesto a las ganancias, con una alícuota del 3%.

Para los inmuebles adquiridos por el vendedor a partir del 1 de enero de 2018, rige además el impuesto cedular, del cual el escribano no es agente de recaudación. Estos tres impuestos son excluyentes, es decir, se paga uno de los tres. Si el vendedor compró el inmueble antes de 2018, le corresponderá el impuesto a la transferencia de inmuebles si es una persona humana y no actúa como una empresa; caso contrario, corresponderá impuesto a las ganancias. Esta regla tiene matices y muchas excepciones.

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