Locaciones

Locación de inmuebles (alquileres) 

Hay contrato de locación cuando una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa a cambio del pago de un precio en dinero. 

En el contrato de locación de inmueble existen dos partes: el locador (quien pone en alquiler el inmueble) y el locatario (quien paga el precio para tener derecho a su uso y goce). El locador es generalmente el propietario del inmueble. Sin embargo, vale aclarar que el usufructuario de un inmueble también puede ponerlo en alquiler.

Como en todo contrato, el locador (propietario o usufructuario) puede también ser representado por un apoderado que tenga un mandato con facultades suficientes para obligar al locador.

La forma de cerciorarse de que el locador del inmueble es el verdadero propietario/usufructuario, o el apoderado de ellos, es pedirle que exhiba el título de propiedad del inmueble, de donde deberá surgir: su nombre, sus datos personales y el  sello de inscripción en el registro de la propiedad. Con estos elementos, se puede pedir un informe actualizado al mencionado registro de la propiedad para verificar que el inmueble conste inscripto de igual forma, es decir, con los mismos datos. Este paso permite celebrar el acto con mayor seguridad.

ATENCIÓN: La Ley 27551 (sancionada por el Congreso de la Nación el 11/6/2020) introdujo cambios en el régimen de locación de inmuebles:

– Posibilidad de realizar notificaciones en un domicilio electrónico de las partes, como puede ser una dirección de email.

– Plazo mínimo legal de duración del contrato de 3 años (salvo para casos especiales, como el alquiler de “habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares”, que no puede ser superior a 3 meses). Si las partes establecen un plazo menor a 3 años, el contrato se presume que será por 3 años.

– Conservación del inmueble: “El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario”.

– Reparaciones: La nueva ley regula el régimen de reparaciones dándole facilidades al locatario para resolver situaciones que en la práctica traían dificultades. Si las reparaciones son urgentes, el locatario debe notificar al locador y darle un plazo de 24 horas para realizarlas por sí. Si las reparaciones no son urgentes, el locatario le debe dar al locador un plazo de 10 corridos para realizar las reparaciones y luego realizarlas por sí.

– Obligaciones sobre el pago de cargas: El ABL, el impuesto inmobiliario y las tasas municipales estarán a cargo del locador. Los servicios continúan a cargo del locatario, incluso los sanitarios (por ejemplo: AySA), ya sea que se liquiden por expensas o con facturación individual al inmueble. Las partes pueden pactar que los servicios sean a cargo del locador, pero no podrán pactar que los impuestos que recaen sobre el inmueble sean a cargo del locatario.

– Expensas: Las expensas ordinarias están a cargo del locatario y las extraordinarias están a cargo del locador (la ley establece una definición para determinar el tipo de expensa independientemente de la manera en la que el administrador del consorcio elija imputarlas: sólo podrán estar a cargo del locatario “aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias”. De las expensas comunes, el Código Civil y Comercial [art. 2048] dice: “expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros”).

– Precio o canon locativo: Con la Ley 27551 se volvió a permitir la indexación del precio de los alquileres de inmuebles (indexación quiere decir que se pueden pactar entre las partes fórmulas o mecanismos de actualización automática del precio, atados determinados indicadores de la economía). En el caso del alquiler que tiene como destino la vivienda, se establece un método de indexación especial (como explicamos más adelante). Respecto de los demás destinos hay libertad contractual, reconociéndose la validez de las cláusulas de ajuste que pacten las partes.

 – Registración de los contratos en la AFIP: Los contratos de alquiler deben ser registrados en la AFIP. No realizar este trámite podría significar –en el caso de ir a juicio para exigir el cumplimiento del contrato, por ejemplo– una multa para el locador.

Sobre este punto, la ley textualmente dice: “Los contratos de locación de inmueble deberán ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho Organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) dispondrá un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hará pasible de las sanciones previstas en la Ley N° 11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones).  Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda. Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga”.

– Vigencia de la nueva ley: desde el 1 de julio del 2020.

– Modificaciones exclusivas de los contratos de locación con destino HABITACIONAL o VIVIENDA:

 – Alquileres anticipados: El Código Civil y Comercial (art. 1196) antes  prohibía solicitar al locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes y el pago del “valor llave” o equivalentes (con cierto uso en la práctica comercial).

La nueva ley modificó y reglamentó en detalle los depósitos en garantía o exigencias asimilables. Su monto no puede ser superior al importe del primer mes de alquiler, pero debe devolverse el equivalente al último mes del alquiler.

La norma tiende a evitar que el depósito se desvalorice por la inflación, pero nada impide realizar el depósito en dólares estadounidenses o en otro tipo de activo. Lo relevante es que debe devolverse el equivalente al último mes del alquiler y reintegrarse al momento de la recepción del inmueble por parte del locador. Ya no es posible, como era común, pactar un plazo de devolución a los efectos de esperar que lleguen las boletas de servicios para realizar las compensaciones correspondientes. La nueva ley dice: “En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador podrá retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien deberá restituir de manera inmediata las sumas retenidas”.

No se podrá requerir al locatario “la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original”. Para evitar prácticas abusivas, que por lo general tienden a evadir impuestos, la ley dispone que el contrato es un único documento y no puede llevar pagarés anexos.

– Resolución anticipada: La nueva ley incorpora la posibilidad del locatario de evitar indemnizar al locador en los casos de resolución anticipada del contrato (art. 1221  del Código Civil y Comercial). Para que ello suceda, tienen que haber transcurrido, como mínimo, 6 meses de contrato, y el locatario tiene que haber notificado la resolución al locador con 3 meses de anticipación como mínimo.

 – Garantías: La nueva ley dice: “En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario propondrá al locador al menos dos de las siguientes garantías: a) título de propiedad inmueble; b) aval bancario; c) seguro de caución; d) garantía de fianza; o fiador solidario; o e) garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo. El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se tratase del supuesto previsto en el inciso e) en el cual podrá elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario. En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías así como las características y condiciones de las mismas”.

Es usual escuchar que “se entrega un título de propiedad en garantía”. Esta expresión es errónea si se recuerda algo muy importante: aunque se presente un título de propiedad como garantía, el carácter de “garante” es personal, y por eso se dice que la garantía es personal y no real. Es decir, el garante responderá con todo su patrimonio (no solo con el inmueble), y el acreedor no tiene ningún tipo de privilegio sobre el inmueble mencionado. (La única forma de otorgar un inmueble como garantía con privilegio en caso de ejecución de una deuda es mediante una escritura de hipoteca o un fideicomiso en garantía [ver el apartado Hipoteca para más información sobre esto]).

El aval bancario es una figura extranjera que consiste en la garantía que otorga una institución bancaria a favor de un tercero para responder ante el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el avalado (cliente de la institución bancaria). Es similar al seguro de caución que ofrecen las compañías aseguradoras.

– Precio o canon locativo: La nueva ley dice: “el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo podrán realizarse ajustes anuales. En ningún caso se podrán establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario”.

Ya no es posible fijar un valor para todo el contrato, ni alquileres escalonados o hacer descuentos. El ajuste debe pactarse inicialmente en el contrato. Si las partes no pactan el ajuste, el ajuste no se aplicará automáticamente.

La intención ha sido establecer un valor por mes y que ese valor sea el mismo para todo el contrato, independientemente de que se puedan hacer actualizaciones anuales. No están permitidos los ajustes mensuales o semestrales. Durante el primer año el valor del canon locativo mensual es el que se estipula inicialmente en el contrato. Durante el segundo año se ajustará de acuerdo al índice “conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA)”. Para el tercer año se procederá de la misma forma.               

Resulta recomendable fijar en el contrato el valor del índice al momento de comenzar el mismo, para poder calcular el ajuste durante los dos años siguientes. No resulta posible tomar otro índice que el autorizado por la ley y que será publicado y elaborado por el Banco Central de la República Argentina.

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