A raíz de reiteradas consultas de colegas con relación al elevado valor inmobiliario de referencia (VIR) en las operaciones que autorizan, que muchas veces supera el valor pactado como contraprestación (precio de mercado), el Instituto de Derecho Tributario y los asesores en materia de prevención del LA/FT hacen las siguientes aclaraciones y sugerencias:

• 1) El VIR es una magnitud a la que arriba la AGIP considerando diversas referencias particulares de los inmuebles, tales como ubicación, características del suelo, uso, edificaciones, estructuras, obras accesorias e instalaciones, ubicación geográfica, disposición arquitectónica de los materiales utilizados, cercanía con centros comerciales y/o de esparcimiento, con espacios verdes, vías de acceso, etc.
• 2) El VIR, reglamentado en el art. 326 del Código Fiscal (t.o. 2025), sirve de base imponible alternativa al precio y la VFH, y supone una presunción de valor desvirtuable por prueba en contrario. Para ello, existe reglamentado el mecanismo administrativo de revisión y corrección del VIR (ver instructivo).
• 3) En caso de notorio desajuste entre el VIR y el precio, se sugiere:
  • a) Asesorar a la parte transmitente para que impulse el respectivo trámite y se postergue la escritura hasta la readecuación de dicha magnitud.
  • b) Para el caso de urgencia en la escritura, se podrá iniciar el trámite y firmar mientras este se sustancia, haciendo la retención de Impuesto de Sellos sobre el mayor valor (del VIR), con expresa declaración de las partes en orden a “la reserva de derechos para repetir contra AGIP lo pagado en exceso para el caso en que se reduzca el VIR por el acto administrativo impulsado”.
  • c) Para los casos en que las partes requieran del escribano autorizar sin impulsar (ni antes ni durante) el trámite de reclamo de VIR, obviamente la base imponible será la de esa magnitud, y se sugiere conservar en carpeta una tasación firmada por inmobiliaria (con legalización de su colegiatura), de la que surja el valor de mercado (inferior al VIR) a fin de evitar discusiones eventuales sobre la “subvaluación” o “supravaluación” como maniobras de lavado de activos.