Entrelíneas N°67
Newsletter al notariadoSeptiembre, 2024
AYSA: un taller para despejar dudas y agilizar gestiones
Como resultado de las gestiones ante AySA, el Colegio brindó un taller con todas las novedades sobre los cambios en la solicitud de certificados y los nuevos plazos de emisión. Los pasos clave para tramitarlos, las verificaciones y pagos vinculados a los servicios de agua y cloacas
Agosto fue un mes trascendental en las gestiones profesionales de los escribanos, especialmente en la tramitación de certificados AySA. Es que el Poder Ejecutivo Nacional publicó el DNU 493/25 el 22 de julio, con cambios en el marco regulatorio para la prestación del servicio público de agua potable y desagües cloacales.
El artículo 65 del anexo 1 de la norma estableció que, al momento de autorizar escrituras traslativas de dominio, los escribanos no podrían invocar el artículo 5 de la Ley 22427.
Con esa publicación, el Consejo Directivo gestionó ante la Secretaría Legal y Técnica de Nación y AYSA para despejar todas las dudas que los colegiados trasladaban.
Más allá de todas las comunicaciones digitales, se organizó un taller que colmó la capacidad del Salón Posadas, que contó con las explicaciones de la secretaria Magdalena Tato y el escribano Miguel Guinle, quienes presentaron las principales novedades y respondieron inquietudes de los colegas.
Uno de los ejes destacados fue la necesidad de agilizar los procesos para evitar demoras en escrituras y garantizar la seguridad jurídica de las operaciones. También se compartieron experiencias y buenas prácticas surgidas del trabajo diario en escribanías, lo que permitió que los participantes pudieran llevarse soluciones concretas aplicables a su labor profesional.
La secretaria del Colegio, Magdalena Tato, explicó porqué se organizó esta capacitación: “muchas de las consultas que recibimos tienen que ver con AYSA. Por eso pensamos este taller, para darles certezas y soluciones prácticas”.
A continuación, el escribano Miguel Guinle condujo la exposición con un estilo didáctico, alternando explicaciones técnicas con ejemplos concretos. En pantalla, mostró el formulario de solicitud en el acceso restringido del Colegio, destacando qué datos son realmente obligatorios y cuáles suelen confundir por estar pensados para Provincia. La aclaración fue clave: en CABA, con el número de cuenta y, en algunos casos, el de suministro, alcanza para iniciar el trámite.
El intercambio con los asistentes fue constante. Surgieron dudas habituales: rechazos por diferencias de titularidad, unidades sin suministro, partidas “consorcizadas” y la distinción entre informes y certificados. Guinle fue categórico: “Lo único que tenemos obligación de liberar y pagar es lo que dice el certificado. Si el documento que baja de la web dice informe, es un acuerdo entre partes, no una responsabilidad del escribano”.
Otro punto que generó atención fue el de los planes de pago. Se explicó que, cuando un certificado informa tiene un plan vigente, la escritura puede avanzar siempre que el comprador manifieste expresamente que conoce y asume esa deuda. “Esto evita trabas innecesarias y asegura que la operación no se frustre por situaciones ajenas al escribano”, puntualizó Tato.
La charla también recorrió las alternativas para descargar y pagar boletas: desde el chatbot de AYSA hasta el acceso por la oficina virtual o el correo electrónico a las casillas específicas. Los disertantes remarcaron que el organismo está respondiendo más rápido que antes: hoy, los mails suelen contestarse en 24 a 48 horas.
Las anécdotas de colegas en la sala hicieron más vivo el encuentro. Hubo quienes contaron casos en los que los sistemas rechazaban trámites por detalles mínimos, otros que se toparon con edificios declarados como “propiedad vertical” en lugar de “propiedad horizontal”, y hasta ejemplos de pagos con tarjeta de crédito que generaban observaciones en los certificados.
El clima fue de taller práctico, con lápiz en mano, preguntas espontáneas y respuestas claras. Al cierre, Tato sintetizó la esencia del encuentro: “la actualización permanente y el diálogo con AYSA nos permiten simplificar gestiones, reducir demoras y dar mejor respuesta al colega”.
Tras la charla, Entre Líneas entrevistó al escribano Guinle:
¿Por qué el tema AYSA generó tanta preocupación en el notariado?
El Poder Ejecutivo Nacional decide poner a la venta AYSA y -al poner a la venta AYSA, dentro de las características con las cuales el Poder Ejecutivo resuelve hacerlo- es que nos hace inoponible el artículo 5º: los escribanos pasamos a tener un problema en la práctica, porque veníamos acostumbrados a aplicar este artículo 5 de la ley 22.427, en el cual no teníamos que liberar el certificado.
¿Cuál fue la estrategia que pensaron como la más resolutiva?
Comenzamos con muchas gestiones con el organismo para poder ajustar los mecanismos que tenemos actualmente, que son un poquito complicados porque tenemos que pedir el certificado en una web, nos lo expiden en otra web y las boletas en un tercer lugar, que puede ser un chat o todo lo que sea. Este taller obedece a la necesidad de despejar dudas y aplicar casos prácticos. De hecho, invitamos a los escribanos a que vengan con sus colaboradores más cercanos para poder retomar entre todos y ver los detalles de esta operativa que tenemos en la escribanía todo el tiempo.
¿Hay un tiempo estimado de cuánto perdurarán estas tramitaciones?
Suponemos que durará este año por lo menos, en donde vamos a ir pidiendo los certificados y avanzando con esta operatoria. Lo positivo es que al charlar con AYSA de manera concreta, con la gente de facturación y sistemas, fuimos ajustando un montón de detalles que nos van a permitir hacerlo más sencillo.
¿Qué nos dice esto de la responsabilidad profesional del escribano cuando se hace una escritura finalmente de traslativa de dominio?
La responsabilidad es la misma de siempre, que le da certeza a la escritura, le da certeza al comprador y le da certeza a la operación para el presente y para el futuro. Y nosotros lo veníamos haciendo igual con AYSA.
La opinión de matriculados
Tras el taller, la escribana Eloísa Baca Martínez dijo sentirse “muy conforme con la charla, realmente nos ayudó un montón, además con la posibilidad de que pudiéramos venir con nuestros empleados y lo bueno también fue que fueron respondiendo las consultas inmediatamente a medida que se estaban explicando los pasos. Me siento muchísimo más tranquila y súper contenida por la función del Colegio”.
En la misma sintonía, lo hizo Juan José “Bocha” Merino: “Esto es un tema que surgió repentinamente y se brindaron soluciones rápidamente. La charla fue muy didáctica, muy práctica, caso por caso, brindando solución al notariado”.
5 claves para agilizar trámites con AYSA
- Usar siempre la vía digital: la web de AYSA permite gestionar certificados y consultas sin necesidad de concurrir personalmente.
- Verificar la situación de deuda con anticipación, para evitar demoras en la firma de escrituras.
- Guardar comprobantes electrónicos: facilitan el seguimiento del trámite y dan respaldo documental.
- Consultar canales institucionales del Colegio, donde se actualizan instructivos y novedades.
- Ante dudas específicas, contactar con la mesa de ayuda de AYSA, que incorporó atención directa para profesionales.
El jueves 14 de agosto, el Hilton Hotel de Buenos Aires fue escenario de un encuentro que marcó un nuevo paso en la innovación de la actividad notarial: “Compraventa 3.0: tu próximo departamento, vendido desde el celular”, organizado en conjunto por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires y la plataforma tecnológica Pala Blockchain.
Con un título sugestivo, la charla invitó a los inmobiliarios a indagar más sobre los avances tecnológicos que permitirán resolver pasos previos a una escritura mediante plataformas y con la no obligatoriedad de la presencia física de compradores.
Ante un salón lleno, se abordaron los cambios que trae consigo la tokenización, la firma digital y la validación notarial a distancia, tres herramientas que ya comienzan a transformar el modo en que los ciudadanos acceden a operaciones inmobiliarias. Allí estuvo un grupo de escribanos porteños: la secretaria Magdalena Tato, los integrantes de la Comisión de Innovación, Cecilia García Puente y Joaquín Romeo Pierri, y la asesora jurídico-notarial, Sonia Lukaszewicz, quienes intercambiaron conceptos con los tecnólogos Rodolfo y Paula Vigliano.
Boleto a distancia
La escribana Lukaszewicz planteó novedades en torno a la firma del boleto a distancia: “si algún desarrollista, algún emprendedor tiene un adquirente que, por ejemplo, vive en España, podría estar certificando ese boleto de compra-venta o esa adhesión al fideicomiso sin necesidad de ir a ver a un notario español. Porque nosotros los escribamos, podemos tomar esa firma a distancia. Estamos hablando siempre de derechos personales. La escritura definitiva, cuando el emprendimiento termine, va a ser el soporte papel, porque nuestro país todavía no tiene escritura a distancia, no tiene el protocolo de soporte digital”.
Blockchain + escribanos
La escribana García Puente rompió la idea de dicotomía tecnología versus escribanos. “Cuando hablamos de digitalización, de tokenización, siempre se piensa que es un medio para reemplazar antiguas profesiones, como que la blockchain reemplaza al escribano y la realidad es que no es así. La primera normativa (que es la de Liechtenstein) propone un validador: qué pasa con un token que yo estoy comprando, que no es un Bitcoin o una criptomoneda que surgió dentro de la blockchain con la transparencia y la trazabilidad que tiene, sino que es un activo que viene de afuera y yo digitalizo. Nosotros le damos forma a ese registro y decimos que ese activo existe.
La garantía notarial
El escribano Romeo Pierri afirmó: “Lo que venimos a hacer nosotros es dar certeza en el proceso de tokenización: si bien no somos expertos tecnológicos, sí hemos orientado la parte jurídica, aprendimos de esa parte tecnológica y damos seguridad jurídica a todo ese proceso de certificación notarial. Es el SDF, como lo llamamos nosotros en el Colegio de Escribanos, que es ni más ni menos que una certificación de firma a distancia, donde a través de una videollamada obtenemos las mismas garantías como cuando ustedes hoy van a la escribanía a certificar sus firmas de manera presencial”.
Inversión a futuro
El fundador de Pala Blockchain, Rodolfo Vigliano, aclaró que hay procesos que por las normas del Código Civil y Comercial no permiten aún algunas firmas a distancia, “pero el avance de la tecnología va a permitir que esa transferencia la puedas hacer en 3 minutos en un tiempo. ¿Por qué? Porque el Colegio de Escribanos esta en condiciones de certificar firmas a distancia, donde no necesita más de ese tiempo para poder hacer una firma entre partes. Es decir, se va a simplificar el proceso cuando ya esté tokenizado el activo. Se va a poder transferir un token con todas las normas actualizadas y allí estará el escribano para asegurar el proceso”.
En un año, multiplicado el interés
En el marco de la Expo Real Estate, el CECBA tuvo su segunda participación consecutiva en este tipo de workshops. A diferencia de 2024, la participación del grupo de escribanos del Colegio ahondó en elementos más concretos para explicar una transacción inmobiliaria (boleto) gracias a la intermediación notarial con plataforma tecnológica. “Notamos un interés mucho mayor y tuvimos un salón lleno de asistentes que realizaron consultas muy interesantes para entender nuestra labor y nuestro aporte de valor en la cadena inmobiliaria, pero ahora con más recursos tecnológicos”, dijo la secretaria Magdalena Tato, a la vez que agregó: “Es muy importante estar siempre en esta agenda, porque ratifica la trascendencia que tenemos como profesionales del derecho que damos un plus en esas transacciones”.
El periodista de LN+ coordinó una jornada de intercambio con escribanos para brindarnos herramientas de comunicación en una era de cambios culturales profundos y de nuevas demandas de la sociedad.
“¿Por qué me cobra esto? Claves para comunicar el valor de nuestro trabajo” fue el título de un taller que brindó el periodista de La Nación+, Paulino Rodrigues, ante una importante cantidad de escribanos. Él fue el coordinador de una guía para colegiados, en un espacio de reflexión y entrenamiento que buscó poner sobre la mesa uno de los temas más sensibles de la profesión: el cobro de honorarios. Con un formato de taller dinámico, los asistentes trabajaron sobre herramientas de comunicación y marketing que permiten reposicionar la tarea notarial frente a los requerimientos de la sociedad actual.
Al inicio del encuentro, la secretaria Beatriz Álvarez recordó un dato clave de la encuesta que el Colegio realizó al notariado en 2024: un 48 por ciento de los escribanos considera que la sociedad “no nos ve con buenos ojos, no entiende nuestra función”. También trajo a la reunión algunos resultados de los focus groups que completaron el estudio de posicionamiento notarial, “la sociedad no sabe qué hacemos, no sabe el valor que le agregamos a todos los actos en los que intervenimos. Desde ese diagnóstico pensamos en Paulino para que nos ayude a pensar esa comunicación profesional”. La escribana Álvarez también agradeció a la comisión de Arancel, y especialmente a la presidenta Elisabeth Ezernitchi, “que dio el empuje, y recogió muchas de las demandas de requirentes”.
Rodrigues esbozó: “El gran cambio paradigmático es que la Argentina empezó a blanquear la estructura de costos. De hecho, hay una ley que establece que hay que hacer una transparencia fiscal que implica que vos tengas que detallar en una factura qué es lo que estás pagando”. A partir de allí, propuso pensar más allá de la cuestión estrictamente arancelaria, para enfocarse en lo que llamó “a propuesta de valor notarial”. Desde su perspectiva, no se trata solo de un número en la factura, sino de la seguridad jurídica, la confianza y la prevención del conflicto que aportan los documentos redactados y autorizados por un escribano.
El exconductor de Radio Continental sugirió tres máximas: la primera: lo que la información no da, el prejuicio lo cubre. “Y en ustedes es bastante habitual la existencia de un prejuicio que fue ganando en el tiempo y que quedó instalado. El escribano me cobra por poner una firma”.
La segunda: “En un mundo de certeza, yo tengo la oportunidad de hablar con mi cliente, tengo la oportunidad de explicar lo que hago y por qué lo hago, y tengo que ser concluyente y muy certero, porque él tiene que irse convencido de cuál es el valor de traerme, de contratarme y de utilizarme para hacer la operación que él quiere que sea perfecta, sobre lo cual yo opero”.
La tercera: “No hay una segunda oportunidad por una buena primera impresión y, en eso, vale mucho esta lógica de cómo llego yo a esa persona que me vino a buscar para hacer una operación. ¿Cuál es ese primer contacto? Probablemente cosas que podamos revisar. Está bueno que el escribano levante el teléfono y diga “gracias por venir”, porque entre los mitos varios es el escribano nunca lo veo, nunca está, siempre me atiende alguien que no sé quién es, no tengo el teléfono. Sí, la factura final puede dar un 2%, pero si yo expliqué que estoy pagando esto, esto, esto, que soy agente de retención, ¿correcto? Eso es comunicación. Eso es comunicación. No podemos salirnos de que no podamos comunicar, eso lo tenemos que comunicar”.
Paulino interpeló: “La diferencia entre mandar un presupuesto por mail o por una secretaria, y atender al cliente personalmente 10 minutos y explicarle el presupuesto ahí, esa comunicación mata el prejuicio. Esos 10 minutos de atender personalmente al cliente hace mucha diferencia.
En ese sentido, el debate giró en torno a un punto clave: cómo poner en valor los intangibles. “El seguro que ofrece un documento notarial es algo que no siempre se percibe a simple vista, pero cuyo beneficio se hace evidente cuando se evita un conflicto patrimonial o una disputa judicial”, señaló el periodista durante su exposición.
Los participantes coincidieron en que, frente a un contexto social y político donde se cuestiona la intermediación y se tiende a simplificar procesos complejos, es necesario comunicar con claridad el rol del notariado. El desafío, explicaron, es lograr que quien recurre por primera vez a un escribano viva una experiencia positiva y comprenda que el costo de la escritura no es un gasto, sino una inversión en seguridad.
La jornada dejó en claro que hablar de honorarios implica mucho más que defender un porcentaje: significa reivindicar el valor agregado de la función notarial en la vida cotidiana de las personas y en el desarrollo económico.
En el mes de agosto comenzó un ciclo de 9 charlas para pensar y debatir la aplicación del nuevo Código, a la luz de esta primera década de su sanción. Teoría, práctica y nuevos desafíos. Qué se analizó en torno a persona, capacidad y obligaciones contractuales en moneda.
El Código Civil y Comercial de la Nación cumple una década y el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires decidió celebrarlo con un ciclo de charlas que combina teoría, práctica y, sobre todo, nuevos desafíos para la profesión.
Desde agosto hasta noviembre, una serie de especialistas de primer nivel se están dando cita en nuestra sede para recorrer los temas más candentes que atraviesa la vida jurídica cotidiana: desde la capacidad de las personas y la formación de los contratos hasta la herencia digital y el derecho internacional privado.
El ciclo comenzó el 12 de agosto, con un panel integrado por la doctora María Julia Fornari y el escribano José M. Orelle, quienes pusieron el foco en la capacidad de las personas, uno de los puntos medulares del CCCN.
Para Fornari, especialista en derecho civil y docente de posgrado en UCA y la Universidad Austral, “el Código Civil con sus nuevos 10 años ha traído en materia de persona humana todo lo que hace a la importancia de la protección de la dignidad, el reconocimiento y el respeto de la dignidad humana. Con ella, toda la protección de derechos personalísimos y fundamentalmente lo que tiene que ver con la protección de la intimidad, de la privacidad, de la imagen. La actividad notarial se encuentra sumamente vinculada y marca cuáles son las implicancias que tiene a la luz de las nuevas tecnologías, poniendo el foco en la preservación de derechos fundamentales de la persona humana, lo relativo al consentimiento informado y a sus particulares características y dentro de él -algo muy importante- que son las directivas médicas anticipadas como un supuesto de consentimiento informado antedatado.
Por su parte, el escribano Orelle, analizó la situación -después de 10 años- de los menores de edad y de las personas con capacidad disminuida. ¿Qué desafíos han generado estos 10 años? La idea es saber cómo nosotros respondemos a esos mensajes que nos manda la sociedad sobre el modo en que ha asimilado esta modificación del Código. Por ejemplo, ¿cómo captar para los profesionales el grado de madurez suficiente o el grado de disminución de capacidad?
El 26 de agosto, el Dr. Fulvio Santarelli analizó la vigencia del régimen de obligaciones en moneda extranjera, un tema sensible en el día a día de la práctica profesional. El director de La Ley consideró: “En general, en la Argentina ser deudor o acreedor tiene mucha incertidumbre, porque el acreedor puede que no sepa cuánto va a cobrar y el deudor cuánto debe pagar. Estos son los propios riesgos de la obligación dineraria y, cuando no hay parámetros claros para determinar el quantum de la deuda (por obra y gracia de la devaluación), cuando no hay pautas claras (tampoco para la tasa de interés), conspiran contra una previsibilidad al respecto”.
En esa lógica, el doctor Santarelli agregó: “Y después todas las cuestiones que vienen de la mano de la determinación de las tasas y su aplicación con el problema del anatocismo, es decir, cómo se desenvuelven la cuenta de intereses y la cuenta de capital. Eso también trae incertidumbres. Hoy tenemos incertidumbres, aún con una economía mucho más estable. Por suerte, la cuestión de las obligaciones de dar moneda extranjera ya quedó neutralizada porque, con el régimen del decreto DNU 70 de 2023, las obligaciones de moneda extranjera quedan asimiladas a las obligaciones de moneda nacional y rige el principio nominalista a ultranza. Ya no hay otras alternativas de traducir el valor de la moneda extranjera al equivalente en moneda nacional. Ya esto es pasado”.
En septiembre, el Dr. Alejandro Borda (9/9) analizó la formación de los contratos y los acuerdos preliminares, y el Dr. Nelson Cossari llevará adelante (el 16 de septiembre) la atención hacia la superficie y los conjuntos inmobiliarios, un campo en constante expansión.
Hacia fin de mes, el Dr. Daniel Vítolo (30/9) introducirá los debates en torno a las sociedades por acciones simplificadas (SAS) y las sociedades anónimas unipersonales (SAU).
El 14 de octubre, la Dra. Graciela Medina abordará el tema Planificación sucesoria y herencia digital, abriendo el interrogante sobre qué ocurre con los bienes intangibles en la era tecnológica.
Más adelante, el 28 de octubre, la Dra. María Elsa Uzal y la Esc. María Marta Herrera expondrán los complejos escenarios que plantea el derecho internacional privado, especialmente en sucesiones y disoluciones de sociedades conyugales celebradas en el extranjero.
El cierre estará en manos de dos figuras centrales del proceso de reforma: el Dr. Ricardo Lorenzetti (18/11), quien reflexionará sobre los principios generales del CCCN, y la Dra. Aída Kemelmajer (26/11), que pondrá la mirada en el derecho de las familias a diez años de la entrada en vigencia del Código.
Con esta programación, el Colegio invita a los escribanos a sumarse a un recorrido que no sólo repasa una década de transformaciones normativas, sino que también abre la puerta a pensar los próximos diez años de la vida jurídica argentina.
