TEMAS
1. REQUISITOS DE LAS ESCRITURAS
2. ASENTIMIENTO CONYUGAL
3. MANDATO ENTRE CÓNYUGES
4. UNIÓN CONVIVENCIAL
5. RÉGIMEN MATRIMONIAL PATRIMONIAL
6. FIDEICOMISO
7. DONACIONES
8. PODER IRREVOCABLE
9. CESIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS
10. PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA
11. PROPIEDAD HORIZONTAL
1.- REQUISITOS DE LAS ESCRITURAS
CONTENIDO DE LA ESCRITURA. COMPARECENCIA. DATOS PERSONALES
1.- ¿Qué datos de los comparecientes debo consignar en las escrituras? Conforme el art. 305 inc. b) del CCyC se debe consignar:
- Nombres y Apellidos
- Documento de Identidad
- Domicilio real y especial si lo hubiera
- Fecha de nacimiento
- Estado de familia
- Para personas jurídicas
- Denominación completa
- Domicilio social
- Datos de inscripción
2.- ¿Siempre debo consignar el domicilio real? Sí.
3.- ¿Debo consignar la palabra “real”? No.
4.- ¿Y si ejerce actividad profesional o económica, lo tiene en el lugar donde la desempeña para el cumplimiento de las obligaciones emergentes de dicha actividad. Ej: el representante de una sociedad podrá tener su domicilio “real” en la sede social? Sí.- (art.73 CCyC)
5.- ¿Siempre debo consignar el domicilio especial? No, solo si lo hubiera.
6.- ¿Siempre debo consignar el domicilio social si el otorgante es una persona jurídica? Sí.
7.- ¿Qué se entiende por domicilio social? Por domicilio social debe entenderse la jurisdicción de la persona jurídica, diferenciándose de la sede social. (art.152 CCyC) Ej: con domicilio social en la Ciudad de Buenos Aires
8.- ¿Siempre debo consignar el estado de familia? Sí.
9.- ¿Si la persona es casada y es relevante para la naturaleza del acto, hay que agregar “también” el orden de nupcias y nombre del cónyuge? Sí. (art.305 inc.b. CCyC, art. 77 inc. a) de la ley 404 y art. 44 D.R 1624/00)
JUICIO DE CAPACIDAD
1.- ¿Es un deber notarial? Sí.- (art. 29 inc.d) Ley 404)
2.- ¿Requiere constancia documental? No.- (art. 77 inc d) Ley 404)
3.- ¿Toda persona se presume capaz? Sí. Se presume capaz toda vez que no muestre signos evidentes en contrario.-
DISCAPACIDAD AUDITIVA (ART.304)
1.- ¿Cómo procedo en el caso de un compareciente con discapacidad auditiva? En todos los casos se necesitan 2 testigos y debe leer por sí la escritura. (art. 304 CCyC y art. 79 inc.a) Ley 404)
2.- ¿Y cuándo se necesita una MINUTA? SOLO si sabe leer y escribir.
Alfabeto: Si sabe leer y escribir: 2 testigos + Minuta firmada que queda protocolizada.
Analfabeto: Si no sabe leer ni escribir: únicamente 2 testigos.
JUSTIFICACION DE LA IDENTIDAD
1.- ¿Cómo se justifica la identidad de los comparecientes con el nuevo Código? Debe justificarse por art. 306 CCyC: 1) Documento idóneo o 2) Conocimiento. Se eliminó la posibilidad de identificar a través de dos testigos de conocimiento.
TESTAMENTOS
1.- ¿Cuántos testigos se requieren para los testamentos por acto público?
Se requieren 2 testigos. (art.2479 CCyC)
2.- ¿Cómo se justifica la identidad de los dos testigos testamentarios? Rige el art. 306 CCyC.- Se eliminó el art. 3699.- Por remisión del art. 2479 CCyC se puede justificar la identidad de los testigos testamentarios por cualquiera de los incs. a) o b) del art. 306 CCyC.
3.- ¿Los testigos tienen que tener el domicilio en la misma ciudad en la que se otorga el testamento? No. También se eliminó esta exigencia. Pueden estar domiciliados en cualquier lugar.
2. ASENTIMIENTO CONYUGAL
1.- ¿Cuándo se califica el asentimiento conyugal? El asentimiento conyugal debe ser calificado al momento en que se otorgará el acto al que accede, ya sea que se haya otorgado en forma especial autónoma y anticipada o se haya dado poder para otorgarlo.
2.- ¿Se puede otorgar en forma anticipada?
Sí y debe ser especial.- No general.
3.- Si se ha dado en forma especial anticipada y autónoma, ¿Qué requisitos debe cumplir? Este debe versar sobre el acto en sí y sus elementos constitutivos. (art.457 CCyC)
4.- ¿Cuáles son los elementos constitutivos?
- Negocio a realizar (venta, permuta, etc.)
- Individualización del bien
- Precio mínimo de venta.
5.- Si se ha dado un poder a favor de un tercero (ya que no puede ser al cónyuge) para dar el asentimiento, en ese caso, ¿también se debe cumplir con todos los elementos constitutivos? No. En este caso, solamente se debe cumplir con determinar el inmueble (art. 375 inc. b CCyC).
6.- CASOS ¿Cuándo se exige el asentimiento conyugal y a qué casos se aplica?
- – VIVIENDA FAMILIAR (456).- DESAFECTACIÓN PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA ( 255 inc. a).- El nuevo art. 456 del CCyC requiere el asentimiento conyugal para disponer de la vivienda familiar, en todos los casos, sea que los CONYUGES estén casados con el régimen de comunidad o de separación de bienes y ya sea el bien propio o ganancial, haya o no hijos. El carácter de vivienda surge de la manifestación del compareciente.
- – BIENES GANANCIALES (art.470), se exige el asentimiento para enajenar o gravar: 1.-Bienes registrables, 2.- Acciones nominativas no endosables y las no cartulares (se exceptúan las que requieren oferta pública), 3.- Participaciones en sociedades, salvo oferta pública, 4.- Los establecimientos comerciales, industriales o agropecuarios y 5.- Promesas de los actos comprendidos en los incisos anteriores (ej: boletos).
- – BIENES PROPIOS
1.- ¿Se exige el asentimiento conyugal para disponer de los Bienes Propios?
Principio General: No se exige asentimiento
2.- ¿Y cuando sí? La excepción se da cuando sobre ese Bien Propio esté radicada la Vivienda Familiar (arts. 456+469).
3.- ¿Se aplica el mismo criterio en el régimen de separación de bienes, es decir, con los bienes personales? Sí.
7.- En el caso de la venta de un bien propio de una persona divorciada que fue asiento del hogar conyugal, ¿se necesita el asentimiento de su ex – cónyuge? ¿Hay en el nuevo código alguna norma similar al art. 1277, 2º párrafo del código derogado? No. No hay en el nuevo CCyC exigencia similar al derogado art. 1277, 2ºparrafo.- En este caso, se trata de la venta de un bien propio de una persona divorciada.- El nuevo art. 456 del CCyC requiere el asentimiento conyugal para disponer de la vivienda familiar, sea que los CONYUGES estén casados con el régimen de comunidad o de separación de bienes y ya sea el bien propio o ganancial. Si ya se divorciaron, el vendedor NO tiene cónyuge que pueda prestar el asentimiento, ya está disuelto el matrimonio por lo que ya no hay sociedad conyugal y entonces, los ex-cónyuges pueden disponer libremente.
8.- La Cesión de Derechos, ¿Requiere asentimiento?: Sólo cuando esa cesión comprenda los derechos sobre la vivienda familiar.- Por ejemplo: la cesión de boleto de compraventa, la cesión de derechos de beneficiario en un fideicomiso, etc.
3.- MANDATO ENTRE CÓNYUGES
1.- ¿Pueden los cónyuges celebrar contrato de mandato? Sí. (art.459 CCyC). Se le puede conferir al cónyuge toda clase de mandatos, excepto para dar el asentimiento conyugal. Respecto de esta prohibición, hay dos posturas:
- a) Se aplica a todos los supuestos de asentimiento. (Fundamentación: art. 470 in fine, del CCyC).
- b) Se aplica sólo a los supuestos de disposición de la vivienda familiar. (Fundamentación: art. 459 del CCyC).
2.- ¿Se puede dar mandato a un tercero para dar el asentimiento conyugal? Sí. Se deben identificar los bienes (art. 375 inc. b. CCyC).- Si se da un poder a favor de un tercero (ya que no puede ser al cónyuge) para dar el asentimiento, en ese caso, se debe cumplir solamente con determinar el inmueble.
3.- El poder entre cónyuges ¿puede ser irrevocable? No. (art.459 CCyC)
4.- En el caso de condominio entre cónyuges, ¿Puede un cónyuge condómino conferirle poder para vender al otro cónyuge condómino? Sí. Si el inmueble está inscripto a nombre de ambos cónyuges, no se requiere el asentimiento conyugal recíproco ya que será un acto de codisposicion.
4.- UNIÓN CONVIVENCIAL
1.- ¿La unión convivencial es un estado civil? No.
2.- ¿La unión convivencial otorga derecho sucesorio? No.
3.- ¿Cuando se requiere el asentimiento en la convivencia? sólo se requiere el asentimiento convivencial para:
- disponer de los derechos sobre la vivienda familiar (art.522 CCyC)
- desafectar de la protección de la vivienda (art.255 inc.a. CCyC)
- y siempre que la convivencia esté inscripta en el Registro Civil (art.522 y 255 inc. a) CCyC)
- y/o la unión convivencial surja del certificado de dominio.
- y/o cuando la unión convivencial conste en el título de dominio del enajenante.
4.- COMPRA POR SOLTERO/VIUDO/DIVORCIADO. Cuándo compra o adquiere una persona SOLTERA, VIUDA ó DIVORCIADA, ¿es obligatorio dejar constancia de alguna manifestación?
- En caso de que no tenga convivencia, no resulta necesario manifestación o declaración alguna al respecto.
- Si el adquirente está en convivencia, podrá manifestarlo y se trata de una declaración efectuada bajo su exclusiva responsabilidad.
- Si el adquirente declara estar en convivencia, se podrá inscribir dicha constancia en el Registro de la Propiedad Inmueble; sin perjuicio de ello, corresponde tener en cuenta la publicidad cartular del título.
5.- VENTA POR SOLTERO/VIUDO/DIVORCIADO.- ¿Cuándo vende o dispone una persona SOLTERA, VIUDA ó DIVORCIADA, es obligatorio dejar constancia de alguna manifestación? En los actos de disposición de vivienda familiar de un soltero, viudo o divorciado que no tiene convivencia, es optativo pero no obligatorio, insertar declaración de: No estar en unión convivencial o bien, “que no se encuentra incluido en las disposiciones del Título III del Libro 2º del Código Civil y Comercial”.
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5.- RÉGIMEN MATRIMONIAL PATRIMONIAL
DISPOSICIÓN DE LOS BIENES GANANCIALES PRODUCIDA LA DISOLUCIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL (arts.481 y 482 CCyC)
1.- ¿Cómo realizo la venta de un inmueble adquirido por una persona que compró casada, bajo el régimen de la comunidad y hoy vende estando divorciada? ¿Y cómo la realizo en el caso que ambos ex – cónyuges sean titulares, compraron casados y hoy venden estando divorciados? No han realizado la adjudicación por disolución de sociedad conyugal y ambos siguen con vida.- ¿Se sigue admitiendo la codisposición? Mientras se encuentren con vida ambos ex – cónyuges, si no hubo liquidación, partición ni adjudicación previa del inmueble, éste aun está en estado de indivisión postcomunitaria y en consecuencia hay tres posibilidades para instrumentar la venta: 1) Codisponer ambos ex cónyuges y pedir inhibiciones por ambos codisponentes, 2) Disponer el titular registral con asentimiento de su ex cónyuge y no es necesario pedir inhibiciones por el ex cónyuge asintiente o 3) Partir y adjudicar con causa en el divorcio, y luego que los ex cónyuges vendan a un tercero. Se puede consultar según la ubicación del inmueble, la Instrucción de Trabajo 3/16 del RPI de CABA y la DTR 11/16 del RPI de Pcia. de Bs.As.
PRUEBA DEL CARÁCTER PROPIO DE LOS BIENES ADQUIRIDOS DURANTE LA COMUNIDAD (art.466 CCyC)
1.- ¿A partir del 1º de agosto de 2015, una persona casada, compra un inmueble con dinero propio. Hay que dejar constancia en la escritura de la compra? Sí. El art. 466 del CCyC que es la PRUEBA DE LA SUBROGACIÓN, del carácter propio del bien cuando hay régimen de comunidad ya sea por inversión o reinversión de bienes propios, exige que en el acto de adquisición: 1) se determine el origen y 2) la conformidad del otro cónyuge.- Caso contrario, se presume la ganancialidad.- La exigencia del art. 466 CCyC, no es retroactiva, en consecuencia, no se aplica a las compras realizadas antes del 1/8/2015.
2.- ¿Si se omitió dicha manifestación en la escritura de adquisición? o ¿si el cónyuge no prestó su conformidad por estar de viaje? Puede subsanarse por escritura complementaria e inscribirse en el RPI- DTR 21/2016 CABA. El RPI de Pcia. de Bs. As. aún no lo acepta.
CAMBIO DE RÉGIMEN PATRIMONIAL (art.449 CCyC)
1.- ¿Cómo se formaliza el cambio del régimen patrimonial? Por escritura pública.
2.- ¿Cuáles son los requisitos? a) Deben ser otorgadas por ambos cónyuges, b) Debe haber transcurrido 1 año desde la aplicación del régimen anterior, c) Ser otorgadas por escritura pública y d) Para que surta efectos frente a terceros ser inscripta en el Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas.
3.- ¿Dónde y cómo se inscribe? En Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas. Por ahora, no se realiza por el TAD. Es presencial. Debe presentarse primera copia de la escritura con una nota ante la Mesa de entradas donde se le dará curso. Una vez inscripto el cambio en la partida original de matrimonio, se retira la escritura inscripta.
4.- ¿Es obligatorio hacer en la misma escritura de cambio de régimen la partición y adjudicación de los bienes? No. Se puede hacer por separado o con posterioridad.- En este caso la convención podrá tener por objeto solo el cambio de régimen patrimonial (art. 449). NO es obligatorio, partir la masa de bienes gananciales que se ha generado durante el matrimonio en la misma escritura de cambio de régimen, ya que ésto se puede formalizar con posterioridad. Al cambiar el régimen, se disolverá la comunidad de dichos bienes y por lo tanto, esos bienes entrarán en un estado de indivisión postcomunitaria y regirán respecto de ellos los arts. 482 y ccs del CCyC. Entonces posteriormente los cónyuges podrán: 1) Codisponer, 2) Disponer el titular registral con asentimiento del otro o 3) Partir y adjudicarse por cambio del régimen patrimonial matrimonial.
6. FIDEICOMISO
1.- ¿El contrato de fideicomiso, puede ser celebrarse por instrumento público o privado? En cuanto a la forma rige el art. 1669 del CCyC. Si tiene por objeto inmuebles y se celebró después del 1/8/15 debe estar instrumentado por escritura pública. Caso contrario, podrá instrumentarse por instrumento privado o por escritura pública, a opción de las partes.
2.- ¿Y la cesión de los derechos del contrato de fideicomiso? Si el contrato de fideicomiso fue celebrado antes o después del 1º de agosto de 2015 por escritura pública, la cesión de los derechos deberá celebrarse por la misma forma por aplicación del art. 1017, inc. c) del CCyC. Si, por el contrario el contrato de fideicomiso fue celebrado por instrumento privado antes del 1/8/15 la cesión podrá instrumentarse por instrumento privado o por escritura pública, a opción de las partes.
3.- ¿Cuándo hay que transcribir el contrato de fideicomiso conforme el art. 1669 del CCyC? Si el contrato fue celebrado por escritura pública, no hay nada que transcribir. Si el contrato fue celebrado por instrumento privado, el art. 1669 exige la transcripción del contrato de fideicomiso, en la oportunidad de INCORPORAR un inmueble al fideicomiso, es decir, cuando se incorpora un bien inmueble al patrimonio fiduciario. Ej: si se instrumentó el contrato por instrumento privado antes del 1/8/15, y aún no se adquirió el inmueble, al momento de formalizarse la escritura de adquisición del mismo, (luego del 1/8/15) allí deberá cumplirse o estar cumplida, la formalidad exigida.- Esta transcripción se puede realizar a pedido de cualquier interesado con interés legítimo y hacerla por escritura anterior ó simultáneamente con la incorporación del inmueble al patrimonio fiduciario, en la misma escritura.
4.- ¿Dónde inscribo el contrato de fideicomiso? Se inscriben en el Registro Público de Contratos de Fideicomiso del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires al que se accede por la página web del Colegio, mediante TRAMITES A DISTANCIA (TAD) bajo el nombre “INSCRIPCIÓN AL REGISTRO PÚBLICO DE CONTRATOS DE FIDEICOMISOS”.
5.- ¿La inscripción es constitutiva o declarativa? La inscripción del contrato de fideicomiso no es de carácter constitutivo, sino meramente declarativa, por lo que el contrato se encuentra válidamente celebrado desde el momento de su firma.
6.- ¿Cuáles contratos se inscriben en la IGJ? Únicamente los contratos de fideicomiso cuyo objeto incluyan acciones y/o cuotas sociales de sociedades inscriptas ante la IGJ.
7. DONACIONES
1.- ¿Todas las donaciones deben ser formalizadas por escritura pública? No. Sí deben ser hechas por escritura pública las donaciones de: 1) Inmuebles, 2) Bienes registrables (automotores, buques, aeronaves) y 3) Prestaciones periódicas o vitalicias (art.1552 del CCyC).
2.- ¿La donación de acciones de una S.A., debe formalizarse por escritura pública? No. Puede formalizarse por instrumento privado ya que la ley de Sociedades (art.226) asimila las acciones a los títulos valores y el art. 1815, 2º párrafo del CCyC, expresamente excluye a éstos de la calidad de muebles registrables y siguiendo este criterio no procedería la acción reipersecutoria del art. 2458 del CCyC.
3.- ¿Puedo utilizar un Poder General amplio de administración y disposición para formalizar una donación o necesito un poder especial? Está regulado en el art. 375 inc. L) del CCyC. Por lo tanto, si Ud. tiene un Poder General amplio de administración y disposición y lo quiere utilizar para celebrar un contrato de donación, lo puede utilizar SIEMPRE Y CUANDO cumpla con lo exigido por dicho artículo es decir, que contenga FACULTADES EXPRESAS para REALIZAR DONACIONES.-
OFERTA DE DONACIÓN
1.- ¿A partir del 1º de agosto de 2015, se pueden aceptar las ofertas de donaciones realizadas con anterioridad? Sí, siempre y cuando el donante esté vivo.- La oferta de donación debe ser aceptada en vida del donante y del donatario (art.1545 CCyC)
2.- ¿Hay que acreditar que el donante está vivo? Si los donantes están vivos, que así lo manifiesten los donatarios al aceptar la donación.- Para el escribano, salvo casos de notoriedad pública, basta con la mera manifestación del aceptante de que el donante está vivo y capaz.- NO es obligatorio que comparezcan los donantes.-
3.- ¿Es necesario cumplir con la comunicación al donante oferente de la aceptación de la donación, para que se perfeccione el contrato?
Sí, por los arts. arts. 971, 980 y 983 del CCyC. Esta se puede formalizar mediante cualquier medio de comunicación ya sea verbal, de recepción en su domicilio de un instrumento pertinente o de otro modo útil.- Para una postura, si el documento es registrable, la inscripción registral da publicidad registral y sería suficiente porque “debió conocerla”.- Para otros, es conveniente una notificación que otorgue certeza, ej: carta documento, escrito de notificación con firma certificada, acta de notificación, que el donante comparezca en la escritura pública de aceptación del donatario a notificarse expresamente, etc.
DONACIONES INOFICIOSAS
1.- ¿Cuándo una donación es inoficiosa? Son las donaciones cuyo valor excede la parte disponible del patrimonio del donante, en concordancia con las normas que rigen la porción legítima (arts. 1565 y 2386 CCYC), por lo que la inoficiosidad se determinará recién en dicha oportunidad. Hay dos artículos que se titulan iguales y regulan las donaciones inoficiosas, el art. 1565 y el 2386, a saber: 1) Cuando regula el contrato de donación: art. 1565: Donaciones inoficiosas. Se considera inoficiosa la donación cuyo valor excede la parte disponible del patrimonio del donante. A este respecto, se aplican los preceptos de este Código sobre la porción legítima. 2) Cuando regula la colación de las donaciones en las sucesión: art. 2386: Donaciones inoficiosas. La donación hecha a un descendiente o al cónyuge cuyo valor excede la suma de la porción disponible más la porción legítima del donatario, aunque haya dispensa de colación o mejora, está sujeta a reducción por el valor del exceso.
2.- ¿Las donaciones que se realicen a partir del 1º de agosto de 2015 serán todas observables? Sí, por el plazo de 10 años contados desde la fecha del contrato del contrato o 5 años desde la muerte del donante.
3.- ¿Y las donaciones formalizadas antes del 1º de agosto de 2015?
- A) las realizadas a legitimarios no son observables. Se rigen por el Código de Vélez y la interpretación jurisprudencial.- El tercero subadquirente es de buena fe.
- B) las realizadas a no legitimarios sí son observables.- El titulo se perfecciona: 1) Por PRESCRIPCION ADQUISITIVA: a los 10 años de la FECHA DEL CONTRATO.- El plazo de 10 años establecido en el art. 2459 se cuenta desde la fecha del contrato, aún cuando fuera anterior a la vigencia del CCyC. El mismo art. 2459 dice que “La acción de reducción no procede contra el donatario ni contra el subadquirente que han poseído la cosa donada durante los 10 años. Y que se aplica el art.1901 de UNIÓN DE POSESIONES, ó 2) POR PRESCRIPCIÓN LIBERATORIA: a los 5 años de la MUERTE DEL DONANTE. Pero este último plazo, es decir, el de los 5 años, se cuenta a partir del 1º de agosto de 2015. Pero si se hallaba en curso la prescripción liberatoria de 10 años, prevista por el art. 4023 del Código anterior, se aplica la que se cumpla primero (art. 2537).
- Al respecto cabe señalar que estos criterios pueden no ser aceptados por alguna doctrina y jurisprudencia, por lo que recomendamos que escribano advierta al requirente, documentando esta advertencia del modo que considere conveniente.
4.- ¿El plazo de 10 años se aplica también a las donaciones con reserva de usufructo? Sí. Se aplica tanto para el caso de donación plena como para la donación de nuda propiedad con reserva de usufructo pues tanto el nudo propietario como el usufructuario adquieren la posesión y la ejercen en consonancia con la naturaleza jurídica del derecho real que ostentan.
DISTRACTO / RESCISION BILATERAL
¿Se puede seguir recurriendo al distracto para subsanar las donaciones? Sí. A partir del nuevo CCyC se tratará de un supuesto de RESCISIÓN BILATERAL, previsto en el art. 1076, pudiendo fundar el mismo en el art. 1090 que prevé la extinción del contrato por frustración de la causa. El CCyC regula la causa como elemento esencial del contrato en los artículos. 281, 1012 y 1013 como el fin inmediato determinante de la voluntad (causa fin) y los motivos exteriorizados (causa móvil). Entonces, la posible observación del título frustraría la causa del contrato de donación que fue transmitir al donatario un inmueble que pudiera comercializar libremente. Para evitarlo, la solución del distracto, siendo posible; sigue siendo buena. Con la vigencia del nuevo Código hay que fundar el distracto alegando que se ha frustrado la causa del contrato de donación por lo motivos expuestos. Por lo tanto el contrato de donación se extingue al realizar el distracto.
8. PODER IRREVOCABLE
¿Qué diferencia hay entre un poder irrevocable y un poder con efectos post mortem? Ambos están regulados en el art. 380 del CCyC en los incisos b) y c). El poder especial irrevocable está regulado en el art. 380 inc. c) y debe contener 3 requisitos: 1) acto especialmente determinado, 2) tener un PLAZO CIERTO, es decir, hasta una fecha o por un período de años, meses o días y 3) en razón de un interés legitimo. El poder con efectos POST MORTEM está regulado en el art. 380, inc. b) que establece que SUBSISTE EN CASO DE MUERTE del representado siempre que haya sido conferido para: 1) actos especialmente determinados y 2) en razón de un interés legítimo que puede ser solamente del representante, de un tercero o común a representante y representado, o a representante y un tercero ó a representado y tercero.- En éste caso y SIEMPRE y CUANDO se den los dos requisitos de inciso b), el poder tendrá efectos post mortem, aunque no contenga la expresión de voluntad del poderdante en el sentido de que la vigencia del poder se extenderá después de su muerte. Se diferencia del poder especial irrevocable ya que no se requiere que el poder post mortem se otorgue por un plazo cierto. En cambio el poder especial irrevocable sí requiere plazo cierto. Es optativo combinar ambos supuestos, es decir formalizar el poder irrevocable con alcance post mortem para la venta el que con la redacción adecuada, tendrá ambos alcances (art.380 incisos. b y c).
9. CESIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS
1.- ¿Se pueden seguir formalizando las cesiones de acciones y derechos hereditarios? Sí.
A partir del CCyC la cesión de derechos hereditarios se rige por los arts. 2302 y sgts. No hay ningún inconveniente en formalizarla siempre y cuando se cumpla con los requisitos de fondo y forma y el objeto de la cesión de derechos hereditarios sean justamente los derechos hereditarios que pueden consistir en la totalidad o una parte alícuota de éstos.
2.- ¿La cesión de derechos hereditarios puede formalizarse por instrumento privado?
No. Debe formalizarse por escritura pública por el art. 1618 inc. a) del CCyC.
3.- ¿Debe inscribirse en el RPI? No es obligatoria la inscripción en el RPI, sino que directamente el cesionario con patrocinio letrado deberá presentar la cesión de acciones y derechos hereditarios en el expediente sucesorio, para que ésta produzca los efectos del art. 2302 inc. b) del CCyC.
4.- ¿Es observable la cesión gratuita de acciones y derechos hereditarios que tiene por objeto la UNIVERSALIDAD de los bienes del acervo sucesorio? NO es observable ya que no se rige por las reglas de la donación.
5.- ¿Es observable la cesión gratuita de acciones y derechos hereditarios sobre inmueble determinado? En realidad ese contrato no es una cesión de herencia, ya que ésta tiene por objeto una universalidad (toda la herencia o una parte alícuota de ella). Por tanto, por aplicación del art. 2309 se rige por las reglas del contrato de donación. En consecuencia la eventual observabilidad del título debe ser juzgada por los criterios aplicables a las donaciones.
6.- ¿Se pueden inscribir en el RPI las cesiones de derechos hereditarios y gananciales, una vez que está inscripta la declaratoria de herederos?
Sí, conforme lo establece el CCyC, la DTR 7/16 y la Instrucción de trabajo 2/16, ambas del RPI de CABA, mientras no exista partición se mantiene la universalidad e indivisión hereditaria y tal como dice la Instrucción de trabajo 2/16 in fine, mientras NO EXISTA PARTICIÓN corresponde en TODOS LOS CASOS tomar razón de la cesión de acciones y derechos hereditarios, AÚN inscripta la Declaratoria de herederos o el testamento, sin necesidad que se disponga judicialmente.
10. PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA
1.- ¿Puede una persona soltera, con o sin hijos, afectar un inmueble al régimen de protección de la vivienda? Sí.
2.- ¿Puede el titular constituyente ser el único beneficiario? Sí.
3.- ¿Y si el inmueble está en condominio? Deben solicitarlas todos los titulares en forma conjunta, no siendo necesario que entre ellos exista vínculo de parentesco.
4.- ¿Y si existe usufructo? Debe ser afectado por el nudo propietario y el usufructuario conjuntamente, no siendo necesario que entre ellos exista vínculo de parentesco. Ídem uso y habitación.
5.- ¿Se puede afectar en forma conjunta a protección de la vivienda, un departamento y una cochera del mismo edificio? Si se complementan y conforman una sola unidad de vivienda, sí.- Quedan comprendidas las UC o partes indivisas de UF destinadas a cochera o baulera, exigiéndose que estén ubicadas en el mismo edificio.
6.- ¿Se pueden solicitar certificados registrales de dominio e inhibición para formalizar la escritura de protección de la vivienda? Sí y se reserva la prioridad (DTR 4/16 RPI de CABA y DTR 10/16 RPI de Pcia. Bs. As). Si se solicita la certificación del art. 23 de la Ley 17.801, ésta se expedirá con los efectos previstos en dicha ley (arts.22, 24, 25 y ss; prioridad indirecta). Pueden no solicitarse y en dicho caso, se estará a la prioridad directa del art. 40 de la ley 17801.
7.- ¿Se permite la subrogación real? Sí. La establece el art. 248 CCyC
8.- ¿Cuáles son los requisitos que debe cumplir el documento de afectación por subrogación real? De éste deben surgir los DATOS DE LA CONSTITUCIÓN ORIGINARIA.
9.- ¿Hay que formalizar en la escritura la Reserva de Subrogar? Es conveniente formalizarla en la escritura, independientemente de la obligatoriedad o no de su registración impuesta por las distintas disposiciones registrales.
Con respecto a éstas últimas: 1) la DTR 4/16 RPI CABA establece que NO se requiere ninguna reserva al desafectar, no solo porque la norma no lo impone sino, porque excede la competencia registral. Por lo tanto, la reserva no es necesaria y, de existir, no es registrable y 2) la DTR 10/16 RPI de Pcia.Bs.As establece que: 1) si el inmueble es adquirido simultáneamente con la desafectación, no se exige reserva sino que solo debe surgir del documento los datos de la afectación primitiva. 2) pero si el inmueble es adquirido con posterioridad, sí se exige reserva: “Si el inmueble es adquirido con posterioridad: 1) en la escritura de disposición por la cual se desafectó a “vivienda”/”bien de familia”, deberá constar la expresa reserva de subrogar el beneficio; 2) en la escritura de adquisición el notario deberá calificar y referenciar la reserva realizada oportunamente consignando todos los datos de la afectación originaria.
10.- ¿Es posible subrogar la protección de la vivienda a un inmueble adquirido en el año 2013 o el Código se refiere a una vivienda que se adquiera con posterioridad a la afectada? Si el inmueble es de CABA el RPI lo está admitiendo. Si el inmueble es de la Provincia de Buenos Aires, no se puede subrogar al inmueble adquirido con anterioridad, es decir, al del 2013, ya que solo se puede subrogar a un inmueble que se adquiera simultáneamente o con posterioridad a la disposición del bien afectado (art. 9 DTR 10/16 y Orden de servicio 45/15).
11.- Se admite la registración de afectación al régimen de protección de la vivienda, sobre un inmueble que compran en condominio, rogada por todos los titulares, donde uno o algunos condóminos invoquen una subrogación de afectación previa?
Sí. Lo permite la Instrucción de Trabajo Nº 10/16 del RPI de CABA, donde uno o varios condóminos pueden trasladar los efectos de una afectación previa, en la medida máxima de su adquisición y en la proporción por ellos adquirida. En consecuencia, los efectos temporales de dicha adquisición, resultan diferenciados por invocar uno o más condóminos la subrogación de una afectación previa.
11. PROPIEDAD HORIZONTAL
1.- ¿El consorcio de propiedad horizontal es una persona jurídica? Sí (art. 148 inc. h) del CCyC. La persona jurídica sólo está constituida por el “conjunto” de propietarios de las unidades funcionales (art. 2044).
2.- ¿El hecho de que el título de propiedad de la unidad funcional se integre con el reglamento implica emitir primera copia del mismo para cada unidad?
No.
3.- Con relación al art. 2057 que establece mayoría de 2/3 de la totalidad de los propietarios para modificar un reglamento de copropiedad. ¿Se debe entender que dicha mayoría se establece “como mínimo”? La mayoría de 2/3 para modificar el reglamento del art. 2057 del CCyC: 1) es la MÍNIMA aceptada, lo que implica que un reglamento puede establecer una mayoría MAYOR, por ej: unanimidad, pero NUNCA una MENOR y 2) esta mayoría de 2/3 solo juega para modificar las clausulas reglamentarias ya que para modificar las estatutarias se requiere la unanimidad.
4.- ¿Cómo se interpreta la mayoría del art. 2060? Conforme el art. 2060, las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta que debe entenderse como la mitad más uno.- Se computa sobre la totalidad de los propietarios de las U.F. y se forma con un CÓMPUTO DOBLE: por número de unidades + por valor de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.-Por UNIDAD: cada propietario tiene un voto, indica que el voto es por unidad y es independiente de su valor en la proporción al valor total del edificio y POR VALOR: el computo de votos se hace teniendo en cuenta la PROPORCIÓN de cada unidad en relación al valor del edificio, o sea el porcentual.