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Fallo sobre la inembargabilidad de la vivienda única

Sumario elaborado por la Esc. Angélica Vitale

(AF) C. 275.701 – “R. F. E. c/ B. M. V. y otros s/ cobro ejecutivo”, La Plata, 24/06/2022. 

En este fallo se confirma que la vivienda única familiar es inembargable e inejecutable, ya que ordena la suspensión de una subasta decretada en un juicio ejecutivo por cobro de alquileres. Se trata de un inmueble, el cual resulta ser garante en un contrato de alquiler.

En el transcurso del proceso se demuestra que el bien está destinado a vivienda única familiar y se suspende la subasta con fundamento en la Ley 14.432. En el mismo fallo la Cámara analiza la constitucionalidad de la norma provincial, ya que podía existir incompatibilidad entre la norma local y la nacional, pero finalmente define que la regulación provincial constituye una reglamentación superadora del estándar de razonabilidad.

Los señores jueces de Cámara analizan la aplicación del artículo 14 bis de la Constitución Nacional, que dispone que el Estado establecerá la defensa del bien de familia utilizando la palabra “estado“ en sentido amplio. Sin perjuicio de ello, si bien se analiza la constitucionalidad de la Ley 14.432, el artículo 244 del CCyC dispone que la protección del llamado régimen de vivienda “no excluye la concedida por otras disposiciones legales”.

Por ese camino, la postura que refiere únicamente a las previsiones del Código Civil y Comercial sobre la inembargabilidad e inejecutabilidad de la vivienda única y de habitación permanente, como un aspecto de la relación obligacional entre acreedor y deudor.

El régimen delineado en el artículo 244 y siguientes del Código Civil y Comercial -análogo al antes contenido en la Ley nacional 14.394- brinda la posibilidad de afectar “un” inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor, el cual queda a resguardo de la ejecución por deudas posteriores a su inscripción, con excepción de las obligaciones por expensas comunes, tasas o contribuciones que gravan directamente el inmueble, obligaciones con garantía real sobre el bien, constituidas conforme el art. 250 CCyC, aquellas que tienen origen en construcciones o mejoras de la vivienda y obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de hijos menores, incapaces o con capacidad restringida. 

Tal facultad es reconocida a todo titular registral, sin limitaciones expresas en cuanto al valor o características del bien y aun cuando el constituyente sea propietario de varios inmuebles, si bien sólo podrá afectar uno de ellos. 

El sistema provincial, por su parte, dispone que todo inmueble ubicado en la provincia de Buenos Aires destinado a “vivienda única y de ocupación permanente” es inembargable e inejecutable, salvo renuncia de su titular. Tal tutela se torna efectiva sin necesidad de registración, siempre y cuando el inmueble resulte el único bien destinado a vivienda y de ocupación permanente y guarde “relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar, si existiere”, su titular no hubiese renunciado a ese derecho y no concurran las excepciones contempladas por la ley -coincidentes, en lo sustancial, con las del art. 249 del CCyC. (cf. arts. 1, 2, 3, 5 y 6 Ley 14.432). 

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