Sumario elaborado por la Esc. Angélica Vitale
Autos: M., Y. S. c. C. B., G. E. s/ordinario
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial – Sala B
Fecha: 26/10/2021
Contrato de compraventa. Corretaje inmobiliario. Culpa. Imprudencia. Negligencia. Obligaciones de dar sumas de dinero. Responsabilidad profesional.
Este fallo analiza la actividad no desarrollada por la intermediaria en la operación en la que interviene, ya que la considera con responsabilidad agravada por los perjuicios producidos porque su carácter de “corredora” matriculada la obligaba a una mayor diligencia.
En forma terminante desestima la pretensión de cobro de comisión por la forma culpable e imprudente de su obrar. La culpabilidad de la intermediaria, actora en esta acción, consistió en que no verificó la titularidad de dominio que correspondía a quienes pretendían ser los vendedores en el caso, ya que la sucesión del padre de los mismos no estaba aún en condiciones.
La sentencia de grado rechaza la demanda y le impone las costas, ya que entiende que el fracaso de la operación de compraventa se debió a la falta de representación de los vendedores, circunstancia que la intermediaria no había registrado en debida forma, a tal punto que la reserva efectuada le fue devuelta al potencial comprador.
Y si bien se comprueba que la operación finalmente queda realizada, esta circunstancia se debe al actuar de las partes, no de la intermediaria.
La actora apela esta sentencia y en cámara se afirma que el contrato de corretaje tiene como condición que debe existir una relación de causalidad entre la conclusión del acto concretando la operación y la actividad desarrollada.
Explica que si bien su actividad inicial pudo generar un derecho a la comisión, perdió ese derecho, ya que el contrato “se anula […] por incapacidad o falta de representación de cualquiera de las partes, o por otra circunstancia que haya sido conocida por el corredor”. Y tal como el Dr. Lorenzetti lo sostiene, “no se debe la comisión cuando el contrato se anula por […] falta de representación de cualquiera de las partes, ya que una de las obligaciones que tiene el corredor es la de comprobar la capacidad y representación de los que actúan en el contrato que se encuentra en el ámbito del corretaje”.
El camarista que emite su voto interpreta que es mayor la responsabilidad como agente por la confianza que se le ha depositado (art. 1725 CCyC). Esto es sostenido porque su conducta profesional entra dentro de la responsabilidad agravada, ya que no controló la validez del poder especial porque el poderdante había fallecido.
En definitiva, incumplió con los deberes que el art. 1347 CCyC le impone. La camarista opinante propone rechazar el recurso y confirmar la sentencia.
