Inoponibilidad. Relevancia del estudio de títulos para acreditar la buena fe del tercero contratante.
Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Azul, Sala II – 8 de julio de 2025
“Fideicomiso de Recuperación Crediticia Ley 12.726 c/ Alfieri Empresa Constructora S.E.C.P.A. y otro s/ Cobro Ejecutivo” (Causa Nº 73.204)
Autor: Esc. Federico W. Risso, para el Instituto de Derecho Procesal
La Cámara confirmó la sentencia de primera instancia que declaró inoponible al acreedor hipotecario y al eventual comprador en subasta un contrato de locación celebrado entre la Sucesión de Enrique Mario Alfieri y Sitios Argentina S.A. sobre dos inmuebles de Olavarría gravados con hipoteca a favor del Banco de la Provincia de Buenos Aires.
El contrato, firmado en 2023 y abonado por adelantado hasta 2028, violaba la cláusula décimo tercera de la escritura hipotecaria —otorgada en 1996 e inscripta registralmente— que prohibía enajenar, locar o conceder en uso o explotación los inmuebles hipotecados sin autorización previa del banco.
El Tribunal destacó que:
- Las restricciones inscriptas en escrituras hipotecarias son plenamente oponibles a terceros.
- El locatario no puede invocar buena fe ni desconocimiento, ya que debe verificar registralmente las condiciones de goce y disposición del inmueble.
- Los contratos de locación que infringen estas cláusulas resultan inoponibles tanto al acreedor como al adquirente en subasta (arts. 2195 y 2196 del Código Civil y Comercial).
Se rechazaron los agravios de la locataria —invocación de una relación contractual previa iniciada en 1995, alegación de usos y costumbres y afectación de un servicio público de telecomunicaciones— al considerarse ajenos al derecho del acreedor y del adquirente. La Cámara señaló que es la empresa quien debe adoptar las medidas para mantener el servicio.
De especial interés para la práctica notarial, el fallo subraya que la buena fe del tercero contratante no se presume por desconocimiento: la existencia de una hipoteca con cláusula de prohibición inscripta basta para colocar a su cargo la debida investigación de los antecedentes y condiciones de disponibilidad del inmueble.
