El régimen de protección de la vivienda, antes llamado bien de familia, permite proteger la vivienda para que no pueda ser ejecutada por deudas posteriores al momento de la inscripción de la afectación.
Preguntas frecuentes:
¿Mi vivienda queda protegida de todas las deudas?
No. Al afectar la vivienda a este régimen, queda protegida únicamente de las deudas posteriores, salvo los siguientes casos (establecidos en la ley):
- Obligaciones por expensas, tasas o contribuciones que graven el inmueble
- Créditos hipotecarios
- Deudas por mejoras de la vivienda
- Deuda por alimentos (titular-hijos)
¿Qué se entiende por “vivienda”? ¿Qué puedo afectar?
Se entiende por vivienda un inmueble (departamento, casa, etc.) destinado a vivienda. Se puede afectar por su totalidad o hasta una parte de su valor; en este caso, debés determinar qué fracción estás protegiendo.
Si la vivienda está integrada por una unidad funcional, que se complementa con otra conformando una sola unidad de vivienda, es admisible su protección conjunta. Las unidades complementarias (por ejemplo: cocheras y bauleras) quedarán siempre comprendidas en la afectación. Y el mismo criterio se aplicará a las casas edificadas en lotes contiguos.
También se puede afectar una unidad funcional (por ejemplo: departamento) y partes indivisas de unidades funcionales destinadas a cochera o baulera; en estos casos, se exige que estén ubicadas en el mismo edificio.
¿Quiénes pueden afectar?
Todas las personas pueden afectar su vivienda. Si no designan beneficiarios –es decir, otras personas que puedan conjuntamente con el propietario estar amparadas por el beneficio de la protección–, se entiende que es el mismo constituyente. Si hay más de un titular y no existe parentesco entre ellos, se puede afectar mientras estén todos de acuerdo y al menos uno habite el inmueble.
¿Afectar al régimen de protección de la vivienda evita la sucesión?
No, para nada. El fin de la afectación es otro: proteger tu vivienda de deudas posteriores a la afectación.
Si vivo solo y no tengo beneficiarios, ¿puedo afectar?
Por supuesto, el titular que vive solo y no tiene beneficiarios para designar puede afectar .
¿A quienes puedo designar beneficiarios?
Cabe recordar que el fin de la afectación es proteger tu vivienda de deudas. No tiene relación con la herencia.
Pueden ser designados beneficiarios:
- el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
- en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente (hermanos, tíos).
- conviviente mayor de edad con más de 2 años de convivencia.
Es importante que –para que la afectación subsista– al menos uno de los beneficiarios permanezca en el inmueble
¿Cómo realizo el trámite?
Podés elegir entre hacerlo en sede administrativa (en las oficinas del registro de la propiedad inmueble que corresponda a la jurisdicción donde esté inscripto el inmueble que quiero proteger) o hacerlo con un escribano (sede notarial).
El escribano confecciona una escritura pública donde deja constancia de la voluntad del constituyente de proteger su vivienda, la designación de los beneficiarios y el cumplimiento de los requisitos establecidos en la ley. Esta escritura se inscribe en el registro de la propiedad inmueble de la jurisdicción del inmueble protegido, y, de esta forma, los terceros sabrán que este bien inmueble se encuentra afectado y no podrá ser atacado por deudas anteriores.
¿Puedo afectar si el inmueble posee un usufructo vigente?
En este caso, el inmueble debe ser afectado por el nudo propietario y el usufructuario conjuntamente. Igual criterio se aplicará al uso y habitación.
¿Puedo afectar si el inmueble está hipotecado?
La existencia de hipotecas sobre el inmueble no impide su protección. En este caso, no es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario ni decir expresamente en la escritura que el beneficio de la vivienda familiar no es oponible a la hipoteca que el inmueble ya tiene.
Si vendo mi vivienda afectada para comprar una nueva, ¿pierdo la protección?
No, no se pierde. La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio.
Si poseés una afectación anterior, recordá mencionarle siempre al escribano tu deseo de mantenerla. Si el inmueble está ubicado en la Provincia de Buenos Aires, es importante hacer la reserva de la afectación al momento de vender el inmueble afectado, para que luego pueda trasladarse al inmueble que se compra.
Al momento de desafectar la vivienda del régimen de protección, ¿debo cumplir con algún requisito?
El constituyente que se encuentra casado o vive en unión convivencial inscripta necesitará, para desafectar, el asentimiento del cónyuge o conviviente, con independencia del estado civil que aquel haya tenido al momento de la afectación.
Si fallezco, ¿mis herederos pueden desafectar?
Para desafectar, se requiere la conformidad del cónyuge supérstite (viudo/a) o conviviente supérstite inscripto del afectante. No es necesaria la conformidad de los cónyuges de los herederos.