Con motivo de reiteradas consultas realizadas por nuestro Colegio y por colegas de esta demarcación a la Administración General de Ingresos Públicos (AGIP) en relación con la aplicación del Impuesto de Sellos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, este organismo ha brindado diversos informes técnicos que precisan el criterio del fisco a tener en cuenta en los casos que se indican a continuación. Estos informes reflejan la postura fiscal de la AGIP para los casos concretos que pudieren plantearse. Las autoridades de ese organismo han manifestado que aplicarán estos criterios a las operaciones celebradas a partir del 1º de enero de 2015. A dicho fin, el Colegio y la AGIP se encuentran realizado los ajustes necesarios que permitan adaptar el SIE a los nuevos criterios.
Las temáticas abordadas son:
– (I) Permuta de inmueble/terreno por unidades funcionales a construir.
– (II) Aplicación de la exención de vivienda única familiar y de ocupación permanente. Art. 460 (Código Fiscal T.O. 2014), en diferentes supuestos (adquisición por cónyuges, equiparación al boleto de compraventa y sus cesiones como posibles contratos exentos, aplicación de la exención en casos de divisiones de condominio con compensación dineraria; y proporcionalidad de la exención en caso de compras de partes indivisas)
– (III) Diferentes casos de boletos de compraventa, su cesión con o sin entrega de posesión.
(I) Permuta de inmueble/terreno por unidades funcionales a construir
El organismo ratifica la aplicación de la semisuma y que la permuta en este caso se torna una operatoria “polinstrumental” en la que se suceden dos actos: el primero de transferencia de dominio del terreno / inmueble a cambio de futuras unidades funcionales (o unidades a construir); y el segundo de adjudicación de unidades funcionales ya construidas, sea en escritura o mediante acta de entrega de posesión de éstas. Entre ambas instrumentaciones existe una relación de interdependencia (403 del Código Fiscal, T.O. 2014) y por lo tanto, por aplicación del principio sostenido en esa norma, debe abonarse el impuesto de mayor rendimiento fiscal sobre toda la operación. Así, en estos casos, el impuesto de sellos que se abona en la primera instrumentación (escritura de transferencia de inmueble/ terreno) se tomará como pago a cuenta del que en definitiva deba abonarse en oportunidad de formalizarse el instrumento que culmina la operación por medio de la adjudicación de las unidades funcionales. Por ello, y según lo manifestado por AGIP, en el segundo instrumento se deberá recalcular el impuesto de sellos como si toda la permuta fuera un sólo acto, considerando todo el negocio como una sola operación, y tomándose en esta oportunidad para el re cálculo de la base imponible el mayor valor entre el monto de la adjudicación, de la valuación fiscal o del valor inmobiliario de referencia, aclarando a su vez que si la operación se pactó en moneda extranjera el valor asignado a la adjudicación se deberá convertir a pesos según cotización de la fecha de este segundo instrumento, descontando el pago a cuenta de la primera operación (transferencia del terreno).
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(II) Exención de vivienda única familiar y de ocupación permanente. Art. 460 (código fiscal T.O 2014) Aplicación en diferentes supuestos.-
La A.G.I.P ha emitido la siguiente opinión:
(A) Alcance de la exención de sellos en casos que, si bien son similares, difieren en alguna circunstancia de hecho. Todos tienen en común que, si el o los adquirentes cumplen con los requisitos de la exención, la misma abarca toda la operación y a ambas partes, pero el monto del mínimo no imponible se recalcula en forma individual y proporcional sobre el sujeto instrumental que cumple con los requisitos de exención y sólo sobre su parte indivisa en la compra.
(B) Alcance de la exención del art. 460 Código Fiscal frente a la sociedad conyugal: la AGIP analiza cuatro casos genéricos a los que aplica el mismo criterio para su resolución. En todos los casos establece que los requisitos exigidos para que se aplique o no la exención, sólo deben considerarse respecto de quien esté formalizando la compra, con independencia de si el cónyuge del adquirente es titular de otro inmueble en la C.A.B.A., sea este propio o ganancial. Es decir confirma el concepto de que cada cónyuge es un sujeto tributario independiente.
(C) Operatividad de la exención art. 460 Código Fiscal, y el art. 430 del mismo cuerpo legal. Esta última norma se refiere a los supuestos de transferencia de inmuebles y bienes muebles registrables, por donación, partición de herencia, división de condominio o liquidación de sociedad conyugal, en los que por haber contraprestación pactada que constituye una suma cierta y determinada, esa parte del acto debe considerarse onerosa y por tanto sujeta al impuesto de sellos.
En caso que ocurra este supuesto y el adquirente cumpla con los requisitos para la exención dispuesta por el artículo 460, la base de cálculo para el pago del Impuesto de Sellos resultará de reducir el monto del mínimo no imponible vigente para la exención en la proporción equivalente al valor asignado a la porción del acto efectuado a título gratuito. El impuesto de sellos se liquidará -por tanto- sobre la porción onerosa del acto que excede el monto de la liberalidad aplicable.
(D) Alcance de la exención art. 460 Código Fiscal y el concepto “Contratos de Compraventa”. La AGIP, a efectos de la aplicación de la exención, interpreta en forma amplia la noción de “contrato de compraventa”. Por ello ha comprendido en ese concepto a los boletos de compraventa con o sin entrega de posesión y la cesión de tales boletos; por este motivo advierte que, a efectos de aplicar la franquicia, deberá constar en tales instrumentos el destino del inmueble y la calidad de única propiedad y vivienda, todo conforme lo establece el artículo 460 inc. 1. Asimismo, aclara que las actas de entrega de posesión de tales instrumentos “no constituyen una nueva manifestación de riqueza de las partes intervinientes, sin perjuicio de tener que completar la alícuota total respecto del acto principal del que es accesoria.
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(III) Por último, el organismo ha elaborado informes sobre cinco casos genéricos en los que la Dirección General de Análisis Fiscal expone el criterio de aplicación del impuesto de sellos y la base de cálculo a tener en cuenta; todos los casos están referidos a boletos de compraventa, cesión de éstos con o sin entrega de posesión y posterior escritura traslativa de dominio. Recomendamos su lectura en forma detallada.
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